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BGH: Mietvertrag ist ohne Fristangabe zu kündigen


Autor: Klaus Heimann

Deutschland, Montag, 21. April 2025

Jeder Mieter und Vermieter weiß, das der Mietvertrag kündigen ist. Aber bedarf es dafür im Kündigungsschreiben ausdrücklich die Nennung einer Fristangabe? Das musste der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entscheiden.
Kündigungsfristen stehen im Gesetz.


Der Bundesgerichtshof (BGH) fällte ein wichtiges Urteil im Mietrecht. Demnach ist eine Kündigung auch dann wirksam, wenn sie keine explizite Angabe zur Kündigungsfrist enthält. Diese Entscheidung sorgt für mehr Klarheit im Mietrecht und senkt formale Hürden bei der Kündigung von Mietverhältnissen.

Fristangabe bei Wohnungskündigung nicht erforderlich

Für Mieter bedeutet das, dass sie eine Kündigung nicht aufgrund formaler Fehler anfechten können. Vermieter hingegen profitieren von einer weniger strengen Formvorgabe. Sie sollten aber trotzdem auf eine transparente Kommunikation achten.

Der BGH (Urteil vom 10.4.2024, Az.: VIII ZR 286/22) erklärt, dass eine Kündigungserklärung auch dann wirksam ist, wenn sie keine ausdrückliche Angabe zur Kündigungsfrist enthält.

Im vom BGH zu entscheidenden Fall ging es um die Kündigung eines Mietverhältnisses durch einen Vermieter. Der Mieter hatte die Wirksamkeit der Kündigung angezweifelt, weil die Fristangabe, wann das Mietverhältnis enden sollte, fehlte.

Unnötige und strenge Formvorschrift gelockert

Der BGH stellte klar, dass für eine wirksame Kündigung die eindeutige Erklärung des Kündigungswillens ausreicht. Die genaue Frist muss nicht zwingend genannt sein, sofern sie sich eindeutig aus den gesetzlichen oder vertraglichen Regelungen ableiten lässt.

Der BGH bejahte dies im vorliegenden Fall und argumentierte, dass eine Kündigung nicht an unnötig strenge Formvorschriften gebunden ist. Wesentlich sei, dass der Kündigende seinen Willen zur Vertragsbeendigung klar und unmissverständlich zum Ausdruck bringt.

Nach deutschem Mietrecht (§ 568 BGB) muss eine Kündigung schriftlich erfolgen und den klaren Willen zur Beendigung des Mietverhältnisses enthalten. Die Kündigung per E-Mail ist nicht ausreichend, um den Mietvertrag wirksam zu beenden. Zudem muss die Kündigung eigenhändig unterschrieben sein. Die Angabe einer Kündigungsfrist ist dabei jedoch nicht ausdrücklich gefordert.

Es gelten die Kündigungsfristen im Gesetz

Die Kündigungsfrist ergibt sich in der Regel aus dem Mietvertrag oder den gesetzlichen Vorschriften (§ 573c BGB). Es gilt Folgendes: 

  • Drei Monate Kündigungsfrist, wenn das Mietverhältnis bis zu fünf Jahre bestand.
  • Sechs Monate, wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre, aber kürzer als acht Jahre bestanden hat.
  • Neun Monate, wenn das Mietverhältnis länger als acht Jahre bestanden hat.

Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam. Durch die Regelungen im BGB ist das Ende des Mietverhältnisses bestimmbar. Dadurch ist die Kündigung auch ohne explizite Fristangabe gültig.

Risiken und Chancen der BGH-Entscheidung für beide Parteien

Vermieter: Sie profitieren davon, dass ihre Kündigungen seltener an formalen Fehlern scheitern. Allerdings müssen sie sich bewusst sein, dass Mieter ohne Fristangabe eventuell unsicher sind, wann die Kündigung wirksam wird.

Mieter: Für Mieter kann dies bedeuten, dass sie eine Kündigung weniger leicht anfechten können. Es besteht die Gefahr, dass Missverständnisse über das genaue Beendigungsdatum entstehen.

Deshalb zwei Empfehlungen für eine rechtssichere Kündigung: (1) Auch wenn die Fristangabe nicht zwingend erforderlich ist, sollte sie zur Klarstellung dennoch enthalten sein. (2) Eine deutliche Formulierung hilft, Missverständnisse zu vermeiden.