Wie hoch sind die Zinsen für Baukredite, wie viel Eigenkapital braucht man, lieber bauen oder eine gebrauchte Immobilie kaufen: Es waren die unterschiedlichsten Fragen, die unsere Leser bei unserer Telefonaktion zum Thema "Bauherren-ABC" stellten.

Antworten gab es von den Experten Dirk Schüssler (Verband der privaten Bausparkassen) und Michael C. Fritsche (Leiter des Regionalbüros Bamberg im Verband privater Bauherren sowie Sachverständiger für Schäden an Gebäuden). Im Folgenden eine Zusammenfassung der wichtigsten Themen.

Ist es besser mit einem Architekten oder einem Bauträger beim Hausbau zusammenzuarbeiten?
Diese Frage lässt sich nicht eindeutig beantworten. Wenn Sie den Bauauftrag einem Architekten übertragen, dann ist die Baubetreuung in der Regel sehr intensiv, individuell und unabhängig. Beim Bauträger siegt ganz klar der finanzielle Aspekt.

Bei schlüsselfertigen Häusern wird das Baugrundstück zudem gleich mitgeliefert. Generell sollte darauf geachtet werden, dass eine zuverlässige Bauaufsicht stattfindet.

Wir interessieren uns für ein gebrauchtes Objekt. Kann man den Austausch des Heizkessels finanzieren lassen?
Ja. Für solche Effizienzmaßnahmen stellt z. B. die KfW Bank zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse zur Verfügung. Ansprechpartner für diese Förderprogramme sind die Hausbanken oder die Bausparkassen. Beziehen Sie in Ihre Überlegung aber auch die Nutzung eines Bausparvertrages ein, der es ermöglicht, ein zinsgünstiges Darlehen für die Sanierung zu erhalten.

Lassen sich Umbaumaßnahmen über einen Bausparvertrag finanzieren?
Ja. Wenn Sie etwa Dach oder Keller ausbauen wollen, so lässt sich dies über den Bausparvertrag finanzieren. Sie sichern sich damit einerseits in der Ansparphase einen überdurchschnittlichen Haben-Zins und für die Darlehens-Phase einen günstigen Kredit-Zins.

Wir sind beide ab 2015 Rentner und interessieren uns für eine Eigentumswohnung. Was ist beim Kauf zu beachten?
Achten Sie auf das Baujahr. Denn je älter desto sanierungsbedürftiger ist eine Immobilie meist auch. Achten Sie zudem auf die Lage und die Barrierefreiheit der Immobilie. Breite und schwellenlose Türen, ein geräumiges Badezimmer oder rollstuhlgerechte Zugänge zum Haus erleichtern den Alltag, wenn Sie einmal nicht mehr so gut zu Fuß sind. Für den eigenen altersgerechten Umbau können Sie z. B. den Bausparvertrag einsetzen.

Wir können uns nicht entscheiden: Massivhaus oder Fertighaus?
Das ist abhängig von Ihren Wünschen und Vorstellungen. Ein klassisches Massivhaus wird Stein auf Stein gebaut und überzeugt durch eine hohe Wärmedämmung und Flexibilität, falls Sie einmal anbauen möchten. Ein Fertighaus ist schnell und günstig errichtet; es gibt vielfältige Typen zur Auswahl und das Preis-Leistungsverhältnis stimmt. Besprechen Sie in der Familie die Wünsche und Pläne und beachten Sie dabei auch, dass das Haus in 15 oder 20 Jahren vielleicht anderen Ansprüchen gerecht werden muss.

Lohnt sich der Kauf eines Reihenhauses oder sollten wir besser in eine große Wohnung investieren?
Vorteilhaft sind zunächst einmal die relativ günstigen Kauf- und Baukosten eines Reihenhauses. Ein weiterer Pluspunkt ist natürlich der angeschlossene Garten, insbesondere für Familien. Ohne Kinderwunsch ist eine City-Wohnung wohl die bessere Wahl, da die Innenstadt ein deutliches Plus an Bequemlichkeit bietet.

Welche Angaben finden sich im Bebauungsplan?
Im Bebauungsplan finden sich unter anderem Angaben wie hoch oder wie groß im Einzelfall gebaut werden darf. Wichtig sind dabei die Grundflächen- und Geschossflächenzahl. Außerdem können Regelungen zur Dachneigung oder -eindeckung oder Bepflanzungsvorschriften enthalten sein.

Wir möchten so viel wie möglich selbst an unserem Haus bauen. Was meinen Sie?
Unterschätzen Sie den finanziellen und planerischen Aufwand nicht, insbesondere, wenn Sie berufstätig oder familiär eingespannt sind. Arbeiten an Statik, Strom und Wasser sind in jedem Fall Fachbetrieben zu überlassen. Vergessen Sie nicht, dennoch alles vertraglich zu regeln und die Abläufe und Termine mit den Gewerken zu koordinieren. Wenn Freunde und Verwandte mit arbeiten, sollten diese extra versichert werden.

Welche Heizungsart empfehlen Sie?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten und hängt unter anderem von der zu erwartenden Nutzungsdauer Ihres Objekts ab. Je länger Sie in Ihrer Immobilie wohnen, desto besser rechnet sich jede Investition. Auf der anderen Seite sind Sie als Bauherr heute verpflichtet, in Neubauten zwischen 15 und 30 Prozent erneuerbare Energien einzusetzen (das gilt nicht für Sanierungen). Inwieweit Sie am besten komplett z. B. auf Erdwärme oder Pellets umstellen oder nur eine neue Pumpe einsetzen, sagt Ihnen ein Energieberater.

Wie hoch sind die Zinsen für Baukredite?
Um Geld zu sparen und Planungssicherheit zu schaffen, sollte man sich die derzeit guten Konditionen am besten langfristig sichern. Die Zinsen liegen derzeit bei durchschnittlich 2,5 Prozent. Eine Festschreibung ist für zehn oder 15 Jahre und läner möglich, zum Beispiel durch einen Bausparvertrag. Der Kreditantrag hängt unter anderem von der Höhe des Eigenkapitals und dem Immobilienwert ab.

Wieviel Eigenkapital sollte ich in die Baufinanzierung einbringen?
Oft wird ein Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent empfohlen. Setzen Sie diesen Anteil nicht zu niedrig an, denn je mehr Eigenanteil Sie leisten, desto geringer fällt der nötige Baukredit aus. Es ist zudem ratsam, eine kleine finanzielle Reserve zu einzubehalten.

Wie hilft der Staat bei der Finanzierung?
Beim Eigenkapitalaufbau hilft der Staat innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen mit der Wohnungsbauprämie und der Arbeitnehmersparzulage. Ein Ehepaar kann sich auf diese Weise 87,30 Euro im Jahr sichern. Außerdem gibt es die Wohn-Riester-Förderung: Bei zwei Kindern können so noch einmal 908 Euro pro Jahr hinzukommen. Durch die staatliche Förderung sparen Bausparer mehr Eigenkapital an als mit einem ungeförderten Vertrag. Allerdings erhebt das Finanzamt im Rentenalter Steuern auf die geförderten Beträge.

Worauf müssen wir im Rahmen der Energieeinsparverordnung achten und wo finden wir einen Energieberater?
Im Zusammenhang mit der Energieeinsparverordnung gibt es bei einer Sanierung nur wenige Nachrüstverpflichtungen, zum Beispiel die Dämmung von obersten Geschossdecken unter bestimmten Voraussetzungen. Es gibt aber keinen Zwang zum Beispiel zum Dämmen. Wenn man an einzelnen Bauteilen etwas verändern oder optimieren möchte, muss die Energieeinsparverordnug eingehalten werden. Energieberatungen gibt es in verschiedenen Varianten, das Angebot reicht von einer einfachen bis hin zu öffentlich bezuschussten Beratungen.

Wie wichtig ist eine baubegleitende Qualitätskontrolle?
Sie macht Sinn bei Neubauten und umfangreichen Sanierungsbauten.Dabei begleitet ein Sachverständiger die Baumaßnahme und führt zu bestimmten Zeitpunkten Ortstermine durch. Dabei werden technisch relevante Bereiche vor nachfolgenden Gewerken geprüft, zum Beispiel die Abdichtung von Kellern, bevor die Baugrube zugeschüttet wird oder der Einbau von Fenstern, bevor die Fenster eingeputzt werden.

Wie finden wir das passende Grundstück und was müssen wir beachten?
Verschaffen Sie sich z. B. im Internet oder in Tageszeitungen einen ersten Überblick über die Angebote. Vermeiden Sie Besichtigungen am Wochenende oder am Abend, um einen realistischen Eindruck vom Verkehrslärm oder der Umgebung zu erhalten. Berücksichtigen Sie die Nebenkosten: Makler, Notar und Grundbuch, Steuern, Erschließung und Bauvorbereitungen sind in jedem Fall zeitig zu veranschlagen.

Was ist aus technischer Sicht beim Erwerb einer Gebrauchtimmobilie zu beachten?
Sie sollten sich auf jeden Fall fachkundigen Rat einholen. Am besten eignet sich dafür ein unabhängiger Baugutachter. Auch klärt er mit Ihnen ab, wie Sie die Immobilie langfristig nutzen möchten. Und er wird abklären, ob das Haus energetisch saniert werden sollte und welche Fördermöglichkeiten in Anspruch genommen werden können.

Woher weiß ich, wie viel Eigenheim ich mir leisten kann?
Das lässt sich pauschal nicht beantworten und kommt auf Ihre bisherige Mietzahlung und das vorhandene Eigenkapital bzw. Einkommen an. Wenn Sie z. B. 1000 Euro Kaltmiete zahlen und 20 000 Euro Eigenkapital haben, können Sie theoretisch ein Eigenheim für rund 200 000 Euro plus Nebenkosten kaufen. Rechnen Sie mit dem Berater Ihrer Bank oder Bausparkasse die Finanzierung einmal durch, um eine Planungsgrundlage zu erhalten.