Mietrecht: Was passiert mit der Wohnung nach dem Tod des Mieters?

Autor: Klaus Heimann

Deutschland, Sonntag, 18. Oktober 2026

Beim Tod eines Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Wir zeigen, welche Möglichkeiten Erben, Partner und Vermieter jetzt haben und was gesetzlich geregelt ist.

Endet das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters? Nein, nicht automatisch. Dann stellt sich aber die Frage: Den Mietvertrag kündigen oder übernehmen? Der Beitrag klärt, wie es mit der Mietwohnung weitergeht und welche Optionen Sie haben. Da die Inflation so hoch wie seit drei Jahren nicht mehr ist, stellt sich die Frage, wann Vermieter die Miete erhöhen dürfen.

Der Mieter stirbt – was nun?

Wacker hält sich die weit verbreitete Meinung, dass ein Mietvertrag mit dem Tod des Mieters automatisch endet. Aber das stimmt nicht (vergleiche dazu: § 563 BGB). Entscheidend ist nicht der Tod, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Vertrag gekündigt wird. Der Vertrag läuft erst einmal unverändert weiter – und damit auch die Pflicht zur Mietzahlung.

Wohnte der verstorbene Mieter allein, haben die Erben zwei Optionen: Sie können den Mietvertrag entweder außerordentlich kündigen oder ihn übernehmen. Der Vermieter hat im Todesfall kein eigenständiges Sonderkündigungsrecht. Er kann nur dann kündigen, wenn die allgemeinen gesetzlichen Kündigungsgründe (zum Beispiel Mietrückstand) vorliegen (Berliner Mieterverein: Tod des Mieters – Rechte der Erben, Ehegatten und Familienangehörigen).

Wenn eine Person, die mit dem Verstorbenen zusammenlebte, allerdings den Tod des Mieters jahrelang verschweigt, geht sie ein erhebliches rechtliches Risiko ein. Eine solche aktive Täuschung über die Identität des Vertragspartners zerstört die Vertrauensgrundlage nachhaltig und stellt einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter dar (Urteil des Kammergerichts Berlin vom 20.10.2025, Az.: 12 U 52/25).

Was für Ehegatten, Lebenspartner und Angehörige gilt

Waren beide Partner gemeinsam Mieter der Wohnung (haben also beide den Mietvertrag unterschrieben), wird der Hinterbliebene automatisch alleiniger Mieter (§ 563a Abs. 1 BGB). Neben Ehe- und Lebenspartnern haben auch Kinder oder andere im Haushalt lebende Familienangehörige ein sogenanntes "gesetzliches Eintrittsrecht (§ 563 BGB)", sie können also dem Mietvertrag beitreten.

Möchte der überlebende Partner nicht in der Wohnung bleiben, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu: Er kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod erfahren hat, mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen (§ 563a Abs. 2 BGB).

Gibt es keine Kündigung, bleibt der Mietvertrag bestehen. Der Vermieter kann in dieser Situation nur dann außerordentlich kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt, der ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht (§ 563 Abs. 4 BGB). Wie die Anwaltskanzlei Kotz in Kreuztal betont, strebt das Gesetz damit einen "ausgewogenen Interessenausgleich zwischen dem Schutz der Hinterbliebenen und den berechtigten Interessen des Vermieters an." (Kanzlei Kotz, Siegen: Nach dem Tod des Mieters: Was passiert mit dem Mietvertrag?).

Vorgehen für Erben einer Wohnung

Erben, die außerhalb des Haushalts des Verstorbenen leben, kommen erst dann ins Spiel, wenn niemand eintrittsberechtigt ist oder der Eintritt in den Mietvertrag abgelehnt wird. Besteht das Interesse, die Wohnung zu behalten, gibt es die Möglichkeit, das Mietverhältnis gemäß § 564 BGB mit den Erben fortzusetzen. Diese treten in alle Rechte und Pflichten des verstorbenen Mieters ein. Wollen die Erben dagegen die Wohnung aufgeben, haben sie ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht (§ 564 BGB). Innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Tod müssen sie die Kündigung erklären.

Aber: Auch bei Nutzung dieses Sonderkündigungsrechts läuft die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten ab dem Kündigungszeitpunkt. Deshalb verlangen Vermieter in der Regel noch bis zu drei Monatsmieten – nicht wegen einer besonderen Vertragsklausel, sondern weil das Gesetz diese Frist vorgibt.

Das Sonderkündigungsrecht gilt nur für den Fall, dass Erben die Wohnung nicht übernehmen. Wenn sie die einmonatige Frist verstreichen lassen, ohne zu kündigen, gelten die normalen vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen.

Was mit der Mietkaution passiert

Die Mietkaution gehört nicht zum Nachlass des Verstorbenen, da sie erst bei Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird (Fälligkeitsprinzip). Die Rückzahlung erhält derjenige, der das Mietverhältnis am Ende abwickelt beziehungsweise beendet – das kann ein eintrittsberechtigter Angehöriger oder der Erbe sein.

Wird das Mietverhältnis durch Eintritt eines Berechtigten fortgesetzt, bleibt die Kaution unverändert bestehen. Der Vermieter muss sie erst bei endgültiger Beendigung des Mietverhältnisses an den eingetretenen Mieter zurückzahlen – beziehungsweise darf sie nur mit berechtigten Forderungen verrechnen (z. B. wegen ausstehender Schönheitsreparaturen).

Der Vermieter darf die Kaution jedoch nicht willkürlich verwenden, wie ein Urteil des Amtsgerichts Berlin-Tempelhof/Kreuzberg zeigt (Urteil vom 24.11.2020, Az.: 15 C 59/20). Ein Mieter wurde erst Tage nach seinem Tod in der Wohnung aufgefunden. Als Kaution waren 2.000 Euro hinterlegt. Bei der Rückgabe bestätigte die Vermieterin zwar einen "ordnungsgemäßen Zustand". Sie behielt die Kaution aber dennoch ein, um Wände und die Decke des Zimmers, in dem der Tote gefunden wurde, streichen zu lassen und den Bodenbelag zu erneuern. Die Erben klagten erfolgreich auf Rückzahlung der Kaution: Das Versterben in der Wohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch und begründet keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters zur Renovierung der Wohnung, so das Amtsgericht.