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Mietrecht 2026: Bundesregierung plant strengere Regeln für Vermieter


Autor: Alexander Böhm

Deutschland, Sonntag, 14. Juni 2026

Neue Mietregeln sollen den Mieterschutz stärken: Geplant sind strengere Vorgaben und Verbote für Indexmieten, möblierte Wohnungen und Kündigungen.
Neue Mietregeln sollen Vermieter in ihren Rechten einschränken und Mieter besser schützen.


Die Bundesregierung plant neue Mietregeln, die vor allem Indexmieten, möblierte Wohnungen, Kurzzeitmietverträge und die Schonfristzahlung bei Mietrückständen betreffen. Die Mietpreisbremse wurde bereits verlängert, weitere Einschränkungen für Vermieter sind aber noch nicht endgültig beschlossen. Wenn du einen neuen Mietvertrag unterschreibst oder eine Mieterhöhung bekommst, musst du deshalb zwischen geltendem Recht und geplanten Änderungen unterscheiden.

Welche neuen Mietregeln sind geplant?

Der vom Kabinett beschlossene Entwurf soll Lücken im sozialen Mietrecht schließen. Laut Bundesregierung geht es um Indexmieten, Kurzzeitmietverträge und möblierte Wohnungen. Vorgesehen ist außerdem, die Schonfristzahlung auszuweiten, wenn Mietrückstände zu einer Kündigung geführt haben.

Bei Indexmieten sollen Vermieter starke Preissteigerungen nicht mehr vollständig weitergeben können. Künftig sollen jährliche Indexsteigerungen, die drei Prozent übersteigen, nur noch zur Hälfte mieterhöhend berücksichtigt werden. Das betrifft Verträge, bei denen spätere Mieterhöhungen direkt an den Preisindex gekoppelt sind.

Für möblierte Wohnungen plant die Bundesregierung mehr Transparenz. Vermieter sollen den Möblierungszuschlag gesondert ausweisen, damit du die verlangte Miete besser prüfen kannst. Bei voll möblierten Wohnungen soll ein Zuschlag von maximal zehn Prozent der Nettokaltmiete als angemessen gelten.

Was dürfen Vermieter künftig nicht mehr?

Vermieter sollen Indexmieten nicht mehr in voller Höhe an starke Inflationssprünge koppeln dürfen. Bisher wird nach Darstellung der Bundesregierung vor allem die Ausgangsmiete begrenzt, während spätere Erhöhungen dem Preisindex folgen. Die geplante Regel würde diese Dynamik bei hohen Steigerungen abbremsen.

Bei möblierten Wohnungen soll der Zuschlag nicht mehr undurchsichtig in der Gesamtmiete verschwinden. Vermieter müssten den Anteil für Möbel separat aufführen und am Zeitwert der Einrichtung ausrichten. Dadurch könntest du besser erkennen, ob die Mietpreisbremse trotz Möblierung eingehalten wird.

Auch kurze Mietverträge sollen nicht mehr unbegrenzt als Ausnahme dienen. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes ist eine Begrenzung von Kurzzeitmietverträgen auf sechs Monate geplant. Für Vermieter würde es damit schwieriger, den regulären Mieterschutz über sehr kurze Vertragsmodelle zu umgehen.

Wann sollen die neuen Mietregeln in Kraft treten?

Die neuen Regeln sind noch kein geltendes Recht. Die Bundesregierung meldete den Kabinettsbeschluss am 29. April 2026, danach folgt das weitere Gesetzgebungsverfahren. Bundestag und Bundesrat können den Entwurf noch ändern, bevor die Reform tatsächlich gilt.

Bereits beschlossen ist dagegen die Verlängerung der Mietpreisbremse. Laut Bundesregierung ist das Gesetz am 23. Juli 2025 in Kraft getreten und verlängert die Regelung bis Ende 2029. In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei Mietbeginn grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Mietpreisbremse gilt aber nicht überall und nicht für jede Wohnung. Die Länder bestimmen, welche Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte gelten. Außerdem wird die Regelung laut Bundesregierung nicht auf Wohnungen angewendet, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.

Was bedeuten die Regeln konkret für Mieter und Vermieter?

Für Mieter könnte die Reform mehr Prüfbarkeit bringen. Bei möblierten Wohnungen wäre sichtbar, welcher Betrag auf die Einrichtung entfällt und ob der Zuschlag plausibel wirkt. Bei Indexmieten würden starke Preissteigerungen die Miete nicht mehr automatisch in gleicher Höhe nach oben treiben.

Für Vermieter würden neue Pflichten entstehen. Sie müssten bei möbliertem Wohnraum genauer erklären, wie sich Miete und Möblierungszuschlag zusammensetzen. Zudem müssten sie bei Indexmieten, Kurzzeitmietverträgen und Kündigungen wegen Mietrückständen enger prüfen, was nach neuem Recht noch zulässig ist.

Auch bei Modernisierungen enthält das Paket eine Änderung. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) verweist darauf, dass Kleinmodernisierungen erleichtert werden sollen, indem die Wertgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen angehoben wird. Für Mieter bleibt deshalb wichtig, ob eine spätere Mieterhöhung auf Indexmiete, Neuvermietung oder Modernisierung gestützt wird.

Wie reagieren Mieter- und Vermieterverbände?

Die Verbände bewerten den Entwurf unterschiedlich. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die geplanten Regeln zu Indexmieten, Kurzzeitvermietung, möbliertem Wohnen und Schonfristzahlung. Zugleich fordert der Verband Nachschärfungen, etwa bei Möblierungszuschlägen und wiederholten Kurzzeitvermietungen.

Aus Vermietersicht fällt die Bewertung deutlich kritischer aus. Der IVD sieht neue Eingriffe in Indexmieten, Kurzzeitvermietung und möbliertes Wohnen. Besonders die Kopplung des Möblierungszuschlags an die Miete hält der Verband für streitanfällig, weil die Kosten für Möbel nicht automatisch vom regionalen Mietniveau abhängen.

Für deinen konkreten Mietfall zählt deshalb der Zeitpunkt. Die verlängerte Mietpreisbremse kann bereits relevant sein, während die weiteren Regeln aus der Mietrechtsreform noch das parlamentarische Verfahren durchlaufen. Wenn du einen Indexvertrag, eine möblierte Wohnung oder eine kurze Befristung prüfst, kommt es auf das Vertragsdatum, den Wohnort und die Rechtsgrundlage an.