Der DMB fordert deshalb, dass der bisher intransparente Zuschlag für die Möblierung und die Anschaffungskosten und der Anschaffungszeitpunkt der Möbel im Mietvertrag gesondert auszuweisen ist. Nur so können Mieter die Einhaltung der Mietpreisbremse und die Angemessenheit des Möblierungszuschlages prüfen.
Würden Standards für möblierte Wohnungen helfen?
Der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, Sebastian Bartels erklärt in der Berliner Zeitung (BZ), wie der Trick mit den möblierten Wohnungen in der Praxis funktioniert. Mit Billig-Möbeln in der Wohnung können Vermieter einen Aufschlag auf den Mietzins verlangen. Außerdem verhindern sie den (Miet-)Vergleich mit anderen Wohnungen. Bartels weiter: "Vermieter verlangen eine überhöhte Miete und argumentieren, diese sei durch den Wert des Mobiliars gerechtfertigt."
Wibke Werner, ebenfalls Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins, erläutert auf der Internetseite des Mietervereins, wie dem Problem beizukommen ist. Eine mögliche Lösung wäre ihrer Meinung nach die Einführung klarer Richtlinien und Standards für die Bewertung und Berechnung der Möblierung in Mietverträgen. "Zudem sei eine unabhängige Instanz einzurichten, die bei Unstimmigkeiten oder Streitfällen eine faire Bewertung der Möblierung vornimmt und damit eine Grundlage für die Festlegung angemessener Mietpreise schafft."
Auch Justizministerin Stefanie Hubig sagt, sie wolle besser regeln, was Vermieter für die Möbel verlangen können. "Es macht einfach einen Unterschied, ob Schlafzimmer, Wohnzimmer und Küche so gestaltet sind, dass man da mit einem Koffer einziehen kann, oder ob da nur ein Tisch und zwei Stühle stehen", erläuterte sie im Interview. Die VdK-Sozialverbands-Präsidentin Verena Bentele geht in ihrer Stellungnahme zur Verlängerung der Mietpreisbremse noch einen Schritt weiter. "Ausnahmen, etwa für möblierte Wohnungen, sollte es nicht geben. Außerdem müssen Verstöße gegen die Mietpreisbremse konsequent bestraft werden."
Für Wohnungen auf Zeit gilt die Mietpreisbremse nicht
Ein weiterer beliebter Trick laut Berliner Mietervereins ist die befristete Vermietung (nach § 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Im Wohnrecht wird das als ein "vorübergehender Gebrauch" bezeichnet, der ohne Zeitlimit möglich ist. Das wird ausgenutzt. Die Vorschläge des Bundesrates zur zeitlichen Begrenzung von Kurzzeitvermietungen auf sechs Monate sowie ein Verbot von sogenannten Kettenverträgen fanden bislang keine Mehrheit im Bundestag.
Das Problem: Für die Wohnungen auf Zeit gilt die Mietpreisbremse nicht. Kurzzeitvermietungen sind aber eigentlich für Menschen gedacht, die nur ein paar Monate in einer Stadt leben wollen, etwa aus beruflichen Gründen oder für ein Auslandssemester.
"Bei einer Mietdauer von einem Jahr handelt es sich in der Regel nicht mehr um einen vorübergehenden Gebrauch. Viele Mieter und Mieterinnen stimmen aus der Not heraus solchen Verträgen zu, obwohl sie dauerhaft in Berlin wohnen möchten", berichtet Wibke Werner.
Der Trick mit der angeblich umfassend modernisierten Wohnung
Zusätzlich sind "umfassend modernisierte" Wohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen. Doch oftmals reichen die Baumaßnahmen nicht aus, um wirklich als Modernisierung zu gelten, wie das mietrechtliche Verbraucherportal Conny auf seiner Internetseite schreibt. Denn: Einfache Renovierungen reichen nicht, um eine modernisierte Wohnung dem Neu-Mieter anzubieten. Häufig ist es so: Der Vermieter lässt die Wohnung neu streichen, wechselt eine alte Tür und abgenutzte Türschwellen aus. Gerade in Altbauten werden Elektroleitungen unter Putz gelegt und das Bad neu gefliest, inklusive neuer Badewanne. Zudem wird eine Einbauküche gestellt.
Der Vermieter geht zwar davon aus und preist das entsprechend an, die Wohnung umfassend modernisiert zu haben. Doch hier liegt er falsch, sagt das mietrechtliche Verbraucherportal Conny. Dieses klagt im Auftrag der Mieter wegen zu hoher Mieten nach einer vermeintlich umfassend modernisierten Wohnung oft gegen den Vermieter. "Es fehlt an einer baulichen Veränderung", schreibt Conny auf seiner Internetseite.
"Instandhaltungen wie die genannten Punkte sind kein Grund dafür, eine Wohnung als modernisiert zu betrachten. Eine Modernisierungsumlage funktioniert hier also nicht. Instandhaltungsmaßnahmen, wie z. B. eine neue Einbauküche oder die Reparatur von Boden und Fenstern, sind keine baulichen Veränderungen", erläutert Conny-Gründer Daniel Halmer in einem ARD-Panorama-Beitrag. Nur wenn die Energieeffizienz der Wohnung oder der Wohnwert sich deutlich verbessert, zählt es als "umfassende Modernisierung".
Kellerverschlag Nr. 9 erfasst die Mietpreisbremse nicht
Einen weiteren Trick, um den Mietzins nach oben zu treiben, hat Sebastian Bartels vom Berliner Mieterverein ausgemacht. So schließen Vermieter gerne separate Mietverträge für den Keller ab. Hier gilt die Bremse nämlich nicht. Der Bundesgerichtshof (BGH) - Urteil vom BGH vom 5.7.2023, Az.: VIII ZR 94/21 - erlaubt das "leider in bestimmten Fällen", so Bartels.
Ein Beispiel: Zur Nutzung des im Mietobjekt gelegenen "Kellerverschlages Nr. 9" musste der Mieter eine zusätzliche "monatliche Nutzungspauschale" in Höhe von 79 Euro zahlen. Die Nutzungspauschale sollte sich jeweils zum Beginn eines neuen Vertragsjahres um 2,5 Prozent bezogen auf den vorangegangenen Betrag erhöhen.
Die Kellerpauschale unterliege nicht der Mietpreisbindung, weil die Wohnung und der Keller keinen einheitlichen Mietvertrag haben. Sie sind vielmehr durch zwei rechtlich selbstständige Verträge an die Mieter gegangen. Durch diesen "juristischen Trick" konnte "die Mietpreisbremse für die Wohnung zwar eingehalten werden, doch der separat vermietete Keller macht die Miete letztlich zum Luxusgut", erläutert der Berliner Mieterverein auf seiner Internetseite. Die gleiche rechtliche Konstruktion kann übrigens für eine Garage oder einen Stellplatz gelten.
Gilt die Mietpreisbremse auch für Gewerberäume?
Wenn der Vermieter die zu vermietende Wohnung aufteilt, die du dann als Wohnraum oder als gewerbliche Räume (beispielsweise zur Ausübung deines Berufs) nutzen kannst, hat das einen Grund. Beim "Mischmietverhältnis" greift die Mietpreisbremse nur dann, wenn die Fläche des Wohnraums größer ist als die der gewerblich genutzten Räume.
Auch diese Regelungsvariante eröffnet dem Vermieter "Gestaltungsmöglichkeiten", wie die Internetseite der Immobilien Bau- und Verwaltungsgesellschaft (IBV) in Jena unter "Tipps für Immobilien - Die Mietpreisbremse ausbremsen – aber wie?" beschreibt.
Entscheidend ist, was überwiegt: die gewerbliche oder die private Nutzung. Dass dieses Kriterium maßgeblich ist, bestätigt auch das Landgericht (LG) Berlin (Urteil: LG vom 13.9.2022, Az.: Az.: 65 S 74/22). Dieses Urteil hat Auswirkungen auf viele ähnliche Mietverträge, bei denen Vermieter versuchen, höhere Mieten zu verlangen, indem sie auf die gewerbliche Nutzung abstellen und die Mietpreisbremse so aushebeln. Das Gericht stellte aber klar, dass in solchen Fällen immer die überwiegende Nutzung entscheidend ist.
