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Ins Betreute Wohnen einkaufen: Wie funktioniert es und was gibt es zu beachten?


Autor: Claudia Lindenlaub-Sauer

Deutschland, Donnerstag, 09. Juni 2022

Betreutes Wohnen als Geldanlage? Für private Investor*innen hat sich in den letzten Jahren eine neue Anlageform in Form von Pflegeimmobilien aufgetan.


  • Betreutes Wohnen als Investment
  • Betreutes Wohnen - Definition, Finanzierung und Voraussetzungen
  • Vor- und Nachteile einer Pflegeimmobilie
  • Fazit

Immer mehr Menschen haben den Wunsch, im Alter möglichst selbstbestimmt zu leben. Neue Wohnformen sind beispielsweise das Betreute oder Service-Wohnen, bei dem außer dem Mietvertrag auch ein Servicevertrag mit dem Vermieter oder der Vermieterin abgeschlossen wird. Laut dem Bayerischen Landesamt für Statistik gibt es in Bayern 462 ambulant betreute Wohngemeinschaften (Stand: 31.12.2021). Das ist eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr um 4,5 Prozent und zeigt das erhöhte Bedürfnis nach betreuten Wohngruppen und den damit verbundenen Möglichkeiten für die Bewohner*innen. Betreutes Wohnen oder auch Service-Wohnen, zählen zu den Pflegeimmobilien, die heute nicht nur für jüngere Menschen entstehen und gefördert werden. Während Pflegeeinrichtungen früher meist komplett an Fonds oder Versicherungen veräußert wurden, werden sie heute immer häufiger in Appartements aufgeteilt und als Kapitalanlage für Privatanleger*innen angeboten. Was Betreutes Wohnen überhaupt bedeutet, wie man in eine Pflegeimmobilie investieren kann und wie diese später möglicherweise selbst bewohnbar ist, erklären wir in diesem Artikel.

Betreutes Wohnen als Investment

Die Menschen in Deutschland werden immer älter, mittlerweile ist jede*r Fünfte über 65 Jahre alt, die größte Gruppe besteht sogar aus den über 85-Jährigen. Neben der Betreuung zu Hause, setzen viele Menschen im Alter auf entsprechende Pflegeeinrichtungen. Allerdings ist auch hier in den letzten Jahren der Bedarf stark angestiegen, weswegen sich viele bereits in jüngeren Jahren darüber Gedanken machen und immer häufiger in solche Wohnformen investieren. Horrormeldungen von schlechten Heimen mit katastrophaler Betreuungssituation und Mangelernährung gibt es genug. Viele Menschen wünschen sich zwar Pflege und Betreuung im Alter, möchten jedoch ein weitgehend selbstbestimmtes Leben führen. Da die Nachfrage an Pflegeplätzen bislang schneller wächst als das Angebot, hat sich auf dem Immobilienmarkt eine neue Anlageform aufgetan.

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Da öffentliche Träger oft nicht annähernd über die nötigen Mittel verfügen und die Anzahl öffentlich-rechtlicher Pflegeplätze sinkt, hat sich die Zahl privater Pflegeplätze seit einigen Jahren nahezu verdoppelt. Bereits 2018 wurden bereits nahezu 42 Prozent der deutschen Pflegeheime von privaten Trägern betrieben. Inzwischen hat sich der Markt weiter verändert und es werden zunehmend mehr Pflegeappartements als Kapitalanlage an Privatinvestor*innen verkauft. Während Pflegeeinrichtungen früher meist komplett an Fonds oder Versicherungen veräußert wurden, werden sie heute immer häufiger in Appartements aufgeteilt und als Kapitalanlage angeboten ("Pflegeimmobilie"). Dabei kann es sich um ein stationäres Pflegeheim, aber auch um ein Wohnheim mit angeschlossenem Pflegeservice oder um eine Mischform aus Pflegeheim und Betreutem Wohnen handeln.

Privatanleger*innen können diese Appartements dann wie eine Eigentumswohnung erwerben und erhalten davon Pachterträge. Der Pachtvertrag wird jedoch in der Regel nicht mit den Bewohner*innen selbst geschlossen, sondern mit dem Pflegedienst, der die Einrichtung betreibt. Dieser kümmert sich sowohl um die Belegung und Vermietung des Zimmers oder der Wohnung. Weiter übernimmt der Dienst die meisten Instandhaltungsarbeiten, sodass weniger Verwaltungsaufwand als bei einer vermieteten Eigentumswohnung entsteht. Bei den meisten Angeboten liegen langfristige Pachtverträge (20-25 Jahre) vor, die inflationsindexiert sind. In der Regel steigt die Pacht regelmäßig um 50-80 % der offiziellen Inflationsrate. Pflegeimmobilien gelten als starker Wachstumsmarkt, was vor allem am demographischen Wandel der Gesellschaft liegt. Der Erwerb einer Pflegeimmobilie kann weiter steuerlich geltend gemacht werden, der Gebäudeanteil und die Außenanlagen können gemäß der Absetzung für Abnutzung (AfA) mit zwei Prozent jährlich abgeschrieben werden, die Ausstattung des Zimmers wird mit zehn Prozent jährlich in der Steuererklärung abgeschrieben.

Betreutes Wohnen - Definition, Finanzierung und Voraussetzungen

Als Betreutes Wohnen wird gemeinhin eine besondere Form des Wohnens bezeichnet, die es Menschen ermöglicht, selbstbestimmt, aber mit Unterstützung leben zu können. Je nach Lebenssituation benötigen zum Beispiel ältere, psychisch kranke oder körperlich behinderte Menschen Hilfe beim alltäglichen Leben. Auch für Jugendliche oder Obdachlose gibt es spezielle Formen des Betreuten Wohnens. Im Gegensatz zu einer frei gegründeten Wohngemeinschaft, stehen beim Betreuten Wohnen Sozialarbeiter*innen, Psycholog*innen, Heilerziehungspfleger*innen, Pädagog*innen, Erzieher*innen, Pflegekräfte und Therapeut*innen den Bewohnenden zur Seite und unterstützen diese bei der Bewältigung individueller Schwierigkeiten und Probleme. Der Schwerpunkt liegt deutlich auf der Eigenständigkeit der Bewohnenden und der Gesellschaft Gleichgesinnter. Das Bundesgesundheitsministerium unterscheidet zwischen drei verschiedenen Heim-Arten: dem Altenwohnheim, dem Altenheim und einem Pflegeheim.

Im Gegensatz zu Pflegeheimen bietet das Betreute Wohnen weiter ein altersgerechtes Umfeld mit einer größtmöglichen Wahlfreiheit der Bewohnenden in Bezug auf die einzelnen Betreuungsleistungen. Pflegeheime dagegen haben sich auf die Betreuung stark pflegebedürftiger Menschen spezialisiert und lassen wenig Raum für Freiheiten. Daneben gibt es weiter das Wohnen in Mehrgenerationenhäusern oder auch das "Wohnen für Hilfe" als alternative Wohnform. Sogenannten Pflege-Wohngemeinschaften bieten die Möglichkeit, mit Gleichaltrigen zusammen zu leben und gemeinsam Unterstützung zu erhalten. Selbstständigkeit und Autonomie sind stets im Fokus, weswegen Pflege-WGs, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen, besonders von der Pflegeversicherung gefördert werden. So können Pflegebedürftige, die Pflegegeld, ambulante Pflegesachleistungen, Leistungen des Umwandlungsanspruchs und/oder den Entlastungsbetrag, oder auch die sogenannte Kombinationsleistung beziehen, in den ambulant betreuten Wohngruppen zusätzlich zu den sonstigen Leistungen auf Antrag eine Pauschale in Höhe von 214 Euro im Monat, den sogenannten Wohngruppenzuschlag, erhalten. Auch Pflegebedürftige mit dem Pflegegrad 1 können diesen Zuschlag erhalten, wenn sie in einer ambulant betreuten Wohngruppe leben. Hierfür müssen sie weder Pflegegeld noch ambulante Pflegesachleistungen beziehen. Berechtigte müssen lediglich gemeinschaftlich in einer Wohngruppe leben (mindestens zu zweit und höchstens zu elft) und diese muss mit einer Präsenzkraft versehen sein. Weiter darf keine teilstationäre Pflege vorhanden sein.

Betreutes Wohnen bietet neben der Betreuung und den entsprechenden Pflegeleistungen das gemeinschaftliche Wohn- und Lebensgefühl. Zusätzlich können gemeinsame Freizeitaktivitäten die Bindung der Bewohnenden untereinander verstärken. Gemeinschaftsräume für ein gemütliches Beisammensein und gemeinsam nutzbare Wasch- und Kochmöglichkeiten verstärken das Zusammengehörigkeitsgefühl. Ausreichende Rückzugsorte bieten die eigenen Zimmer oder Wohnräume. Geschultes Pflegepersonal und ausgebildete Helfer*innen übernehmen auf Wunsch auch teilweise Haushalts- oder Alltagstätigkeiten. Betreutes Wohnen bietet sich also für Menschen mit Einschränkungen an, die zwar selbstbestimmt leben möchten, jedoch teilweise Unterstützung benötigen. Für Personen mit erhöhtem oder starkem Pflegebedarf ist Betreutes Wohnen eher nicht geeignet, da es keine gleichwertige Alternative zu einem Pflegeheim darstellt. Hier unterscheiden sich die Anforderungen an Pfleger*innen und Pflegedienste sowie der medizinische Bedarf der Bewohnenden. Betreutes Wohnen wird oft als Vorstufe zu einem Pflegeheim angesehen, häufig gibt es sogar einen gemeinsamen Träger. Bei einer Verschlechterung des Gesundheitszustandes oder einem gestiegenen Pflegebedarf fällt jedoch der Wechsel in eine stationäre Einrichtung leichter; oftmals kann die gewohnte Umgebung sogar bestehen bleiben.

Vor- und Nachteile einer Pflegeimmobilie

In der Regel kostet ein Pflegeappartement zwischen 150.000 Euro und 300.000 Euro, zuzüglich der Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Maklercourtage und Notargebühren. Vorteilhaft als Kapitalanlage ist bei einer Pflegeimmobilie zum einen die Mietsicherheit, denn der Mietvertrag besteht in der Regel mit dem Betreiber, der die gesamte Einrichtung selbst für einen längeren Zeitraum gepachtet hat. Weiter hält sich der Verwaltungsaufwand in Grenzen, da sich der Betreiber um die Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie kümmert, Besitzer*innen müssen lediglich zur Eigentümerversammlung erscheinen. Eine geringe Konjunkturabhängigkeit ist ein weiterer Pluspunkt solcher Pflegeappartements, da die Nachfrage stetig steigt und Pflegeimmobilien somit weniger konjunkturabhängig sind als Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Häufig erhalten die Käufer*innen ein exklusives Belegrecht. Das bedeutet, dass diese ohne Warteliste in das entsprechende Pflegeheim oder ein anderes Pflegeheim des Betreibers einzuziehen können. Wie eine Eigentumswohnung kann eine Pflegeimmobilie jederzeit verkauft, vererbt oder verschenkt werden; das Kapital ist nicht fest gebunden (nach zehn Jahren steuerfreier Verkauf). Daneben gibt es die bereits genannten steuerlichen Vorteile, denn sowohl die Immobilie als auch das Inventar können abgeschrieben und die Finanzierungszinsen abgesetzt werden.

Nachteilig ist, dass es sich um eine längerfristige Geldanlage handelt und kurzfristige Gewinne nicht möglich sind. Hier sollte bedacht werden, dass es eine gewisse Zeit dauert, bis sich die Kaufnebenkosten amortisiert haben. Weiter besteht das Risiko, dass der Betreiber insolvent wird. In diesem Fall kann es zu Mietausfällen kommen. Ein weiterer Nachteil ist die eingeschränkte Drittverwendbarkeit von Pflegeimmobilien, denn wenn sich der Betrieb als Pflegeheim nicht lohnt, kann das Gebäude nicht so einfach anderweitig genutzt werden. In der Regel sind hohe Investitionen für einen Umbau notwendig. Auch sind Pflegeeinrichtungen stärker reguliert als Wohn- oder Gewerbeimmobilien, wobei sich die geltenden Richtlinien häufig ändern. Deshalb ist es notwendig, dass sich der Betreiber stets informiert und die jeweils neuen Bestimmungen beachtet, um nicht in wirtschaftliche Schwierigkeiten zu geraten und mögliche erforderliche Umbauten rasch getätigt werden. Ein gewisses Risiko birgt sicherlich der Standort selbst. Sobald das Umfeld der Immobilie an Attraktivität verliert, kann es zu Auslastungsproblemen kommen. Wird ein Finanzierungskredit benötigt, besteht das Risiko, dass der Kredit nach Ablauf der Zinsbindung mit einem höheren Zinssatz fortgeführt wird. Die Nebenkosten können weiter die tatsächlich realisierbaren Renditen mindern.

Fazit

Aufgrund der steigenden Überalterung der Gesellschaft haben Immobilien im Alten- und Pflegebereich sicherlich gewinnbringende Zukunftsprognosen. Sofern eine Platzgarantie für die Immobilienbesitzer*innen selbst vorliegt, scheinen Pflegeimmobilien, vor allem für ältere Investor*innen, eine sinnvolle Anlagemöglichkeit zu sein. Neben Großinvestoren und staatlichen Projekten können private Kapitalanleger*innen zwar der demografischen Entwicklung nicht entgegenwirken. Jedoch können sie durch den Bau und die Vermietung von altersgerechten Wohnimmobilien die veränderten Versorgungsstrukturen im Alter berücksichtigen und durch die attraktive Kapitalanlage im besten Fall selbst einen Gewinn erzielen. Es gibt inzwischen deutschlandweit zahlreiche Immobilienmakler*innen, die altersgerechte Immobilien und sogenannte Service-Wohnen-Modelle in ihr Portfolio aufgenommen haben und mit einer guten Rendite sowie einer garantierten Mieteinnahme werben. Teilweise kann man bereits ab 129.195 Euro eine Wohnimmobilie erwerben.

Eine Pflegeimmobilie als langfristiges Anlageobjekt ist ein interessanter Aspekt, da sich eine Investition nicht nur im hohen Alter lohnt. Auf jeden Fall sollte man sich professionell beraten lassen, um gewisse Risiken zu verringern und ein zukunftssicheres Objekt auszuwählen. Die Höhe der Rendite richtet sich sowohl nach Größe, Ausstattung, Lage als auch auf die Qualität einer Pflegewohnung. Auch bei geringem Kapital kann in eine Pflegeimmobilie investiert werden. Ebenso kann in diesem Fall die Zeitspanne deutlich verkürzt werden. Es gibt immer mehr Möglichkeiten des Crowdinvestings im Immobilienbereich, vorzugsweise im Pflegegebiet, wo man sich bereits mit Beträgen von 500 bis 25.000 Euro an einem Pflegezentrum beteiligen kann. Hierbei wird die Investitionssumme als Darlehen an einen Projektentwickler vergeben und nach einer festgelegten Laufzeit von 12-36 Monaten zurückgezahlt.

Steigende Preise auf dem Immobilienmarkt haben vor allem in den letzten beiden Jahren zu einer Verknappung an Angeboten und explodierenden Preisen in sämtlichen Sparten geführt. Wer jedoch das nötige Kleingeld besitzt oder gerade in eine Immobilie investieren möchte, kann auch Pflegeimmobilien in Betracht ziehen. Diese reichen von Betreutem Wohnen bis zum Service-Wohnen und bieten aktuell noch Möglichkeiten, auch mit einem kleineren Budget ein gutes Investment zu tätigen. Möglicherweise kann daraus später auch ein Eigennutzen durch eine garantierte Selbstnutzung gezogen werden.