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Heizungsausfall: Darf der Mieter eigenmächtig den Handwerker rufen?


Autor: Klaus Heimann

Deutschland, Mittwoch, 12. März 2025

Während der Wintermonate muss die Heizung funktionieren. Das können Mieter erwarten. Aber: Wer muss den Handwerker rufen, wenn die Wohnung kalt ist und das warme Wasser fehlt?
Das Amtsgericht Stuttgart entschied, dass Vermieter für Reparaturen bei Heizungsausfall aufkommen müssen, wenn Mieter eigenständig handeln, um die Wohnung bei Minustemperaturen zu heizen.


  • Vermieter muss Heizen und Raumtemperaturen garantieren
  • Heizungsausfall ist ärgerlich
  • Immer den Vermieter informieren
  • Reparatur war unmöglich
  • In Notfällen und bei Verzug darf der Mieter handeln

Was darf ein Mieter unternehmen, wenn die Heizung ausfällt? Das Amtsgericht (AG) Stuttgart musste entscheiden, ob der Vermieter für die Reparatur bzw. den Austausch einer Gastherme aufkommen muss. Das Problem: Den Ersatz hatte nicht der Vermieter, sondern der Mieter beim Installateur in Auftrag gegeben.

Vermieter muss heizen und Raumtemperaturen garantieren

Eigentlich ist die Sache klar: Der Vermieter einer Wohnung oder eines Hauses hat die Pflicht, zu heizen. Dafür muss die Heizung funktionsfähig sein – das ist Aufgabe des Vermieters. Als Mieter hast du Anspruch auf eine angemessene Raumtemperatur in deiner Wohnung. Es ist dabei egal, ob es sich um eine Fußbodenheizung, eine Gasheizung, eine Ölheizung oder um eine Wärmepumpenheizung handelt.

Mindesttemperaturen in der Wohnung sind gesetzlich nicht geregelt. Es gibt aber verschiedene Urteile wie das vom Landgericht (LG) Berlin (Urteil LG Berlin vom 26.5.1998, Az.: 64 S 266/97), das als Orientierungswerte für die Heiztemperaturen anzusehen sind.

In der Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April gelten tagsüber (6 bis 23 Uhr) folgende Werte: Wohnräume: 20 Grad, Küche: 21 Grad, Bad: 21 Grad, Schlafzimmer: 20 Grad. Während der Nacht (23 bis 6 Uhr) gilt: Wohnräume: 18 Grad, Küche: 18 Grad, Bad: 18 Grad und Schlafzimmer: 18 Grad.

Heizungsausfall: Wer muss sich kümmern?

Und was ist, wenn die Heizung ausfällt? Einfach als Mieter den Heizungsinstallateur anzurufen, empfiehlt sich deshalb nicht, weil du dann die Rechnung bezahlen musst. Als Mieter musst du den Heizungsausfall dem Vermieter melden. Am besten per schriftlicher Mängelanzeige. "Der Vermieter muss unverzüglich reagieren und gegebenenfalls auch eine Fachfirma einschalten", erläutert Rechtsanwalt Thomas Hannemann, auf dem Immobilienportal ImmoWelt.

Einen Handwerker darfst du als Mieter nur dann selbst beauftragen, wenn du etwa bei Minusgraden in der Wohnung das Wochenende verbringen müsstest. Allerdings dürfen sich diese Reparaturen dann nur auf das Nötigste beschränken. Ein anderer Fall ist es, wenn der Vermieter nicht reagiert, also in Verzug gerät.

Mit den Regeln der Auftragsvergabe bei einer defekten Heizung an Handwerker mussten sich Gerichte mehrfach beschäftigen. Zuletzt hat das Amtsgericht (AG) Stuttgart entschieden, dass der Vermieter für die Reparaturkosten der Heizung in Höhe von insgesamt 5934,89 Euro aufkommen muss (Urteil vom 7.3.2023 – 31, Az.: C 2886/21). Der Fall ist deshalb wichtig, weil er Mietern zeigt, wie sie vorgehen müssen, wenn es Probleme gibt.

Immer den Vermieter informieren: Warum das wichtig ist

Weil in einer Mietwohnung im März die Gastherme streikte, informierte der Mieter seinen Vermieter telefonisch. Nachdem er nichts von ihm gehört hatte, forderte er ihn zwei Tage später schriftlich zur Instandsetzung der Gastherme auf und beauftragte parallel eine Firma mit der Reparatur. 

Nachdem der zweimalige Austausch mehrerer Teile ohne Erfolg geblieben war und auch ein dritter Reparaturversuch durch den Werkskundendienst keinen Erfolg gebracht hatte, forderte der Mieter seinen Vermieter erneut zur Wiederherstellung der Heizungs- und Warmwasserversorgung auf.

Dafür setzte er ihm eine Frist. Darüber hinaus teilte er ihm mit, dass er nach deren Ablauf selbst Handwerker mit der Kompletterneuerung der Therme beauftragen werde. Auch diese Frist verstrich, ohne dass der Vermieter tätig wurde. Der Mieter beauftragte eine Firma mit dem Ausbau der alten Gastherme sowie dem Einbau einer Gas-Brennwert-Therme. Die komplette Erneuerung haben die Handwerker übereinstimmend empfohlen, nachdem sie sich erfolglos an der Reparatur versucht hatten. Ihre Empfehlung hatten sie auf den Rechnungen vermerkt.

Reparatur war unmöglich

Nach Abschluss der Arbeiten wollte der Mieter die von ihm bezahlten Beträge für die ersten beiden Reparaturversuche in Höhe von 677,84 Euro und den Betrag für die vergebliche Reparatur durch den Werkskundendienst in Höhe von rund 493 Euro vom Vermieter erstattet haben. Den kompletten Austausch der Gastherme in Höhe von rund 4700 Euro sollte der Vermieter ebenfalls ersetzen. Doch der Vermieter verweigerte die Zahlung. Es kam zum Prozess, den der Mieter gewann.

Das Gericht verwies darauf, dass der Ausfall der Gastherme (Heizung und Warmwasser) durch einen technischen Defekt einen Mangel der Mietsache darstellt. Ferner habe sich der Vermieter in Verzug befunden. Außerdem durfte der Mieter nach Ansicht des AG Stuttgart davon ausgehen, dass der Austausch der Therme erforderlich war. Der Mieter habe sich auf die eingeholten Auskünfte der Fachfirma und des Werkskundendiensts verlassen dürfen, wonach eine Reparatur der alten Gastherme unwirtschaftlich sei.

Darüber hinaus entschied das Gericht, dass der Vermieter dem Mieter auch die Kosten für die vergeblichen Reparaturversuche durch die Fachfirma und den Werkskundendienst ersetzen muss.  

In Notfällen und bei Verzug darf der Mieter handeln

Wenn Mieter bei einem Ausfall der Heizung eigenmächtig einen Handwerksbetrieb beauftragen, braucht der Vermieter normalerweise nicht für die Kosten der Reparatur aufzukommen. Die Gerichte lassen sich dabei von folgendem Grundsatz leiten: Handelt es sich um eine Notfallmaßnahme, die keinen Aufschub duldet, darf der Mieter handeln. Gleiches gilt, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel im Verzug ist.

Wann es sich um einen Notfall handelt, klärte beispielsweise das AG Münster im Rahmen eines Falls, bei dem die Heizung bei winterlichen Temperaturen von nachts unter null Grad an einem Samstag ihren Geist aufgab. Der Mieter beauftragte einen Handwerker mit der Reparatur. Das AG entschied, dass der Vermieter für die Kosten in Höhe von 513,64 Euro zahlen muss, die eine Fachfirma zur provisorischen Instandsetzung einer Heizung in Rechnung stellte (Urteil vom 30.09.2009, Az.: 4 C 2725/09). Kein Notfall liegt vor, wenn der Wärmeaustauscher tropft und dadurch Wasser verloren geht. Das entschied das AG Brandenburg. Das Gericht verneinte den Anspruch des Mieters auf Kostenersatz, weil keine Notfallsituation vorgelegen habe (Urteil vom 25.4.2012, Az.: 34 C 45/11).

Bei einem Heizungsausfall sollten sich Mieter sofort an ihren Vermieter wenden. Am besten ist eine schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung zur Wiederherstellung. Erst wenn das erfolglos ist, können Mietende eigenmächtig Handwerker beauftragen. Vermieter sollten auch am Wochenende erreichbar sein oder ihren Mietern schriftlich mitteilen, an welche Firmen sie sich in Notsituationen wenden können.