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Bayern: Kommt der Preisverfall am Immobilienmarkt durch Babyboomer?


Autor: Christoph Eberle

Deutschland, Sonntag, 16. August 2026

Kommen durch den demografischen Wandel bald viele Immobilien auf den Markt und drückt das die Preise für Häuser in Bayern? Was am Mythos vom 'Silver Tsunami' wirklich dran ist.
Wird es in ein paar Jahren schwieriger, Immobilien zu verkaufen? Eine Studie rechnet damit, dass dann wegen des demografischen Wandels viele Objekte gleichzeitig auf den Markt kommen.


Ab dem Jahr 2035 könnte eine große Anzahl an Immobilien auf den Markt kommen, weil viele Menschen der geburtenstarken Babyboomer-Generation ihre Häuser und Wohnungen abgeben. Dadurch stellt sich die Frage, ob die Immobilienpreise in Bayern stark unter Druck geraten könnten und ein deutlicher Preisrückgang droht. 

Medien wie Bild und Handelsblatt greifen Studien auf, die vor einem sogenannten "Silver Tsunami" warnen – benannt nach der älteren Generation, die häufig in eigenen Immobilien lebt.

Die Vorstellung lautet vereinfacht: Die Babyboomer werden älter, sterben oder ziehen aus ihren Häusern in kleinere Wohnungen oder Pflegeheime – dadurch kämen  Millionen von Immobilien in kurzer Zeit auf den Markt und würden diesen wie ein Tsunami regelrecht überfluten. Ein solches Überangebot würde dann zu rapide sinkenden Preisen führen.

Wie realistisch ist das Szenario eines Silver Tsunamis?

Wie realistisch ist dieses Szenario? In welchen Regionen könnte der Traum vom Eigenheim oder einer Wohnung zum Vermieten wirklich günstig realisiert werden?  Und wo bleiben die Preise stabil oder es wird trotzdem teurer? Die Mediengruppe Bayern fragte bei Immobilien-Expertin Ute Anthuber aus Neusäß (Landkreis Augsburg) nach.

Anthuber ist Immobilienmaklerin,  Abgeordnete im Bundeskongress Immobilienwirtschaft und hat als Stadträtin in Neusäß auch einen kommunalpolitischen Blick auf die Branche. In ihrem Podcast "Steinreich - Vermögensaufbau mit Immobilien" spricht sie über ihr Branchen-Insiderwissen und äußerte sich in einer Folge auch bereits über den Mythos vom "Silver Tsunami".

Die Expertin hält die Vorstellung des Szenarios für zu simpel. "Die demografische Entwicklung allein bedeute nicht automatisch, dass gleichzeitig eine riesige Zahl von Immobilien verkauft wird", sagt sie. Denn nicht jeder ältere Eigentümer wird seine Immobilie verkaufen.

Alternde Bevölkerung bedeutet nicht automatisch viele zusätzliche Verkaufsangebote

Im Gegenteil - viele Menschen würden ihr zufolge

  • möglichst lange in ihrem eigenen Haus bleiben wollen
  • übertragen die Immobilie frühzeitig innerhalb der Familie
  • vermieten die Immobilie, wenn sie im Alter in eine kleinere Wohnung ziehen
  • verkaufen erst sehr spät
  • oder vererben

"Deshalb bedeutet eine alternde Bevölkerung nicht automatisch eine entsprechende Zahl zusätzlicher Verkaufsangebote", sagt Anthuber.

In welchen Regionen die Immobilienpreise sinken könnten und in welchen nicht

In Bayern sind es laut Ute Anthuber die jetzt schon schwächeren ländlichen Gegenden in Ostbayern mit wenig Arbeitsplätzen, die ihrer Ansicht nach noch mehr nachgeben werden. "Generell sind besonders gefährdet die Autostädte wie Ingolstadt und leider auch die östlichen Bundesländer", sagt die Expertin. Auch hier aber nicht überall: Städte wie Dresden und Leipzig seien im Osten nach wie vor stark, Magdeburg habe auch angezogen. 

Berlin hat der Maklerin zufolge eine Sonderstellung - da hänge viel von der Politik ab. "Sollten die Linken gewinnen, werden nicht mehr so viele investieren. Aber es ist schlecht einschätzbar", sagt sie.

Bei welchen Haustypen die Preise sinken könnten

Besonders schlecht gehen werden nach Einschätzung von Ute Anthuber künftig

  • Einfamilienhäuser mit großen Grundstücken. "Grund und Boden ist teuer, die Selbstversorgerzeiten sind vorbei und wenn beide arbeiten müssen, bleibt nicht mehr viel Zeit für Gartenarbeit", sagt die Expertin.
  • Auch die großen Einfamilienhäuser aus den 60er/70iger Jahren, mit den großen, teils hohen Räumen könnten nur mit Preisabschlägen verkauft werden, schätzt sie. "Früher waren sie ein Statussymbol, heute schwer zu heizen", so Anthuber.
  • "Auf jeden Fall werden bei den nicht sanierten Häuser die Preise nachgeben", sagt sie. Die Baukosten haben sich seit 2019 je nach Gewerk um 50 Prozent erhöht oder sogar verdoppelt, Renovierungen/ Sanierungen sind teuer geworden. Und die CO2 Abgaben tun ihr übriges. 
  • "Auch kleine Mehrfamilienhäuser werden günstiger denke ich". so die Expertin weiter. Grund: Ein Dach koste bei einem Fünf-Familienhaus auch nicht mehr als bei einem Drei-Familienhaus. Bei ersterem ist die Mietrendite aber dann besser.

Entscheidend seien auch die Regionen, in denen oben genannte Haustypen stehen. In den ländlichen Gegenden mit schlechten ÖPNV Anschlüssen und wenig sozialer Infrastruktur geben die Preise wohl noch mehr nach. "Grund sind hohen Kosten für den Individualverkehr und Homeoffice geht tendenziell zurück", sagt Ute Anthuber. 

Wo die Preise stabil bleiben oder teurer werden könnten

Eigentumswohnungen werden preisstabil bleiben, schätzt die Expertin - tendenziell mehr als Einfamilienhäuser. 
Städte mit vielen Beamten, Zukunftsindustrien und Unikliniken, sowie touristisch attraktive Lagen und spezielle Lagen wie zum Beispiel an Seen und Bergblicken würden wohl teuer bleiben.  

"Der Immobilienmarkt geht in Wellen, wie alles", erklärt die Expertin. Die Grundstückspreise rund um München seien teilweise zuletzt um 30 bis 40 Prozent gefallen. "Aber das passt schon, das ist eine Korrektur", so Anthuber. Wenn die Inflation weiter steige, gehen die Preise im Immobilienmarkt zurück. Momentan sei er stabil. Die Zinsen für Immobilienkredite lägen aktuell bei etwa vier Prozent und die Gehaltssteigerungen hätten dies aufgefangen. 
Die regionale Spreizung werde aber künftig stärker werden.