Die Unterschiede sind groß. Aber die Richtung war in den vergangenen Jahren einheitlich. "Seit 2009 haben wir eine deutlich höhere Nachfrage nach Bauland. Nur das Angebot hat sich kaum verändert", berichtet Paul Fraunholz, Sprecher der Geschäftsführung der Sparkassen-Immo in München.
In Ober- und Mittelzentren war baureifes Land schon immer ein knappes Gut. Seit der Finanzkrise und dem darauf folgenden niedrigeren Zinsniveau hat sich dies noch verstärkt. Baufinanzierung ist billiger geworden. Und Geldanlage oder Altersvorsorge in Immobilien erhielten einen Schub, weil andere attraktive Anlageformen nicht mehr vorhanden waren. Das Bauland-Angebot konnte mit der Nachfrage nicht mithalten. Die Folge: steigende Preise. Allerdings nicht überall. "Insbesondere bei bevorzugten Wohnlagen in den Zentren ging es deutlich nach oben", sagt Fraunholz. "In strukturschwachen Gebieten haben sich die Preise dagegen konstant gehalten." Im ländlichen Raum liege das Preisniveau heute oft noch auf dem Stand von vor fünf Jahren.

Franken: Stärkster Anstieg in Würzburg
Mit einer genauen Einschätzung, wo die Preise am stärksten gestiegen sind, tut sich auch der Chef der Immobilien-Vermittlungsgesellschaft der Sparkassen schwer. "Klar, der Raum München ist der Spitzenreiter, nicht nur in Bayern, sondern in Deutschland, was sämtliche Immobilienangebote angeht, also auch bei Baugrundstücken", sagt Fraunholz. "In Franken dürfte nach unserer Erfahrung Würzburg den stärksten Anstieg in den vergangenen Jahren gehabt haben", berichtet der Immobilienexperte. "Allerdings ist so etwas schwierig zu ermitteln, auch wenn wir bayernweit der größte Anbieter am Markt sind."

Preisschwankungen enorm
In der Tat sind verlässliche Zahlen über die Baulandpreise in Franken nur schwierig zu bekommen. Zumindest eine Vergleichsmöglichkeit bietet das Datenmaterial des Statistischen Landesamtes. Hier ist für alle Landkreise und kreisfreien Städte der durchschnittliche Kaufwert für baureifes Land erfasst. Das Problem: Die Bandbreite an Angeboten ist riesig, sie schwankt selbst innerhalb einer Stadt um mehrere hundert Euro. Und je nachdem welche Lagen im Betrachtungszeitraum einen Käufer fanden, desto niedriger oder höher liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis. So liegt der Durchschnittswert in Aschaffenburg in der Tabelle der Statistiker höher als im Stadtgebiet Nürnberg. "In Aschaffenburg waren vermutlich im Betrachtungszeitraum nur beste Lagen im Angebot", versucht Fraunholz eine Erklärung dafür. Allerdings liege die unterfränkische Stadt auch spürbar im Einfluss der Metropole Frankfurt.

Trend zu kleineren Grundstücken
Dass ein fehlendes Angebot an Grundstücksflächen vor allem ein Kernproblem der Städte ist, ist laut Fraunholz nicht verwunderlich. "Es ist wesentlich einfacher, auf die freie Fläche zu gehen, als innerörtlich zu planen", sagt der Sprecher der Sparkassen-Immo-Geschäftsführung.
Ulrike Kirchhoff, Vorsitzende des Landesverbands Haus & Grund in Bayern, sieht noch einen anderen Aspekt: "Heute sind die Anforderungen, ein Land baureif zu machen, gestiegen." Die Erschließung sei in größeren Städten teurer, weil größere Verkehrsmengen zu berücksichtigen seien.
Kirchhoff hat aber noch einen anderen Trend festgestellt. Während in den 1960er oder 1970er Jahren Bauland sehr großzügig ausgewiesen wurde, zeige sich jetzt auch auf dem Land ein Umdenken hin zu einer Verdichtung und kleineren Grundstücken. "Wenn ich mit Bürgermeistern rede, dann höre ich, dass sie zwar Bauland ausweisen, aber es kompakter ausweisen", berichtet Kirchhoff. Eine Kommune müsse bei Neuausweisung von Bauland überlegen, ob sie auch die nötige Infrastruktur wie Kindergärten oder Schulen bereitstellen könne.

Bushaltestelle als Faktor
So etwas wirkt sich später wieder auf den Preis aus. "Der Immobilienmarkt allgemein hat extrem viel mit lokaler Lage zu tun", sagt Paul Fraunholz. Kleine Faktoren wie die Nähe zu einer Bushaltestelle oder einer Schule beinflussten stets den Preis für ein Grundstück.
Wohin sich der Markt derzeit entwickelt, weiß niemand genau. Fraunholz und Kirchhoff gehen beide von einer Beruhigung aus. "Es gibt weiterhin das Bestreben, im eigenen Heim zu wohnen. Und da zu wenig Häuserbestand vorhanden ist, wird verstärkt neu gebaut", beschreibt Kirchhoff die Lage. Allerdings habe der Anstieg der Preise zuletzt abgenommen, gerade im nördlichen Teil Bayerns. "Wir gehen davon aus, dass die Baulandpreise konstant bleiben, mit leichten Steigerungen", sagt Fraunholz. An fallende Preise glaubt niemand. Kein Wunder: Dieser Fall ist in den vergangenen Jahrzehnten nie eingetreten. Eine Garantie für die Zukunft ist das freilich nicht.