Der Strukturwandel in der Landwirtschaft führt in vielen Dörfern dazu, dass Gebäude ihre bisherige Funktion verlieren. Doch auch städtische Siedlungsgebiete aus den 1950er bis 1970er Jahren beginnen zu überaltern oder entvölkern sich. Dadurch büßen sie an Wohnqualität ein. Das Missverhältnis zwischen wachsendem Angebot und rückläufiger Nachfrage auf dem Immobilienmarkt könnte künftig häufiger zu Wertverlusten führen.

Einen Ausweg aus dem Dilemma zeigt eine Studie zum Kommunalen Flächenmanagement des bayerischen Umweltministeriums und der Obersten Baubehörde auf. "Sanierung, Umnutzung und Nachverdichtung im Bestand schaffen neue Qualitäten und Werte und beleben die alternden Ortskerne", heißt es darin.

Werner Freitag und Klaus Schnapp, die beiden Stadträte der Staffelsteiner Bürger für Umwelt- und Naturschutz (SBUN), sehen hierin eine Herausforderung. Auch in Bad Staffelstein werden sich die Folgen stagnierender oder rückläufiger Bevölkerung bemerkbar machen, prognostizieren sie. Bei nicht vermehrbaren Flächenressourcen - in einer Tourismusregion besonders wichtig! - sei ein Umdenken erforderlich.

Bessere Auslastung des Bestands
Neue Wohn- und Gewerbegebiete, die in der Hoffnung auf Zuzug ausgewiesen wurden, so warnt die Studie der Staatsregierung, "könnten sich immer öfter nicht wie erwartet füllen und dadurch hohe Folgekosten verursachen".
Für die beiden SBUN-Stadträte ergeben sich daraus mehrere Folgerungen, die so auch von der Staatsregierung formuliert werden: Es komme darauf an zu klären, wie und wo auf sparsame, nachhaltige und effektive Weise investiert werden kann. Eine bessere Auslastung des Bestandes könne die Unterhaltskosten der Infrastruktur senken.

Für Familien und die im Durchschnitt älter werdende Bevölkerung könnten kurze, fußläufige Wege zu Supermärkten, Arztpraxen, aber auch zu Kindergärten und Schulen ermöglicht werden, und außerdem werde eine hohe Wohn- und Lebensqualität erreicht. Kompakte Siedlungen seien nicht nur kosten-, sondern auch energieeffizienter.

Wo gibt es noch freie Stellen?
"Es wird nicht ohne neue Baugebiete abgehen", sagt Klaus Schnapp, doch wenn zum Beispiel von 60 leeren Plätzen 20 bebaut werden könnten, sei das in der Summe ein kleines Baugebiet, das man einsparen kann. "Kompaktes Bauen in der Stadt ist sinnvoll und notwendig", ergänzt Werner Freitag. Konkret bedeute das, dass die Stadt Bad Staffelstein den Flächennutzungsplan entsprechend fortschreiben müsse. Innen- und Außenentwicklung müssten aufeinander abgestimmt werden, fährt er fort. Es gelte, die Ortskerne zu aktivieren und festzustellen: Wo gibt es noch freie Stellen? Hier sei die Stadt bereits aktiv.

"Das Zauberwort heißt Flächenmanagement", ergänzt Klaus Schnapp. Ein Kataster könne hilfreich sein bei der Zukunftsplanung, wenn es darum gehe, Baulücken zu aktivieren, alte Bausubstanz zu sanieren oder umzunutzen, Flächen zu recyceln und flächensparend zu bauen.

"Filetstücke im Stadtkern, die nicht genutzt werden", sagt Werner Freitag, "sollten vordringlich bebaut werden." Das könne natürlich nur in enger Absprache mit den Eigentümern geschehen, um deren Verkaufsbereitschaft die Stadt werben müsse. Unterm Strich, davon sind beide Stadträte überzeugt, trage ein Kommunales Flächenmanagement zu einer lebendigen Innenstadt und lebenswerten Dorfkernen bei.