Andreas Oswald

Darauf haben Häuslebauer und Grundstücksbesitzer schon sehnsüchtig gewartet - jetzt sind sie da: Die neuen Bodenrichtwerte. Sie sind Orientierungsmarke für die Preisentwicklung von Wohnbauflächen in Stadt und Landkreis Forchheim. Alle zwei "geraden" Jahre werden die Werte anhand der zwischenzeitlich getätigten Grundstücksverkäufe vom Gutachterausschuss des Landkreises aktualisiert. Die jetzt vorliegende Liste 2016 ergibt im Resümee: Im südlichen Landkreis sind die Baulandpreise am höchsten - schießen in einigen Gemeinden, wie Bräuningshof mit 460 Euro pro Quadratmeter, schier durch die Decke - im östlichen Landkreis hingegen sind sie am niedrigsten. Hierzu zählen beispielsweise Gößweinstein, Hiltpoltstein und Obertrubach. Letzteres ist gelistet mit 55 Euro pro Quadratmeter- wohlgemerkt: erschlossen!

Nicht Äpfel mit Birnen vergleichen

Aber Vorsicht: den Bodenrichtwerte 2016 darf man nicht die Zahlen von früher gegenüberstellen, um eine prozentuale Steigerung zu errechnen. "Sonst würde man Äpfel mit Birnen vergleichen", betont Roland Schäfer, der in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses arbeitet. Denn von 2010 bis 2014 seien die Werte noch ohne Erschließungskosten ausgewiesen worden. Ab 2014 sei gefordert worden, zumindest eine Erschließungskostenpauschale (35 Euro pro Quadratmeter) zu benennen. 2016 habe der Landkreis die tatsächlichen Erschließungskosten bei den einzelnen Gemeinden abgefragt - dabei sei festgestellt worden, dass man im östlichen Landkreis die Pauschale mit 35 Euro teils zu hoch angesetzt habe, während in den südlichen Gebieten diese Kalkulation nicht ausgereicht habe. Weil dort auf Grund der Infrastruktur (z.B. kostenintensiver Straßenausbau) die tatsächlichen Erschließungskosten bis zu 70 Euro betragen.

Rasanter Preisanstieg im Süden

Unter dem Strich zieht Schäfer die Bilanz: "Eine deutliche Preissteigerung ist spürbar" - dies betreffe den südlichen Landkreis entlang der Regnitz-Achse."Da macht sich die Nähe zu Erlangen bemerkbar". Als Paradebeispiel nennt Schäfer Bräuningshof: Lag der Bodenrichtwert hier im Jahre 2014 noch bei 280 Euro (erschließungskostenpflichtig) , so beträgt die Bemessung jetzt 460 Euro (erschließungkostenbeitragsfrei). Hier liege - trotz Erschließungskostendifferenz - tatsächlich eine hohe Preissteigerung vor, stellt Roland Schäfer fest. Als weitere Beispiele führt er das Hausener Baugebiet Lohe, Heroldsbach-Kummertsreuth und den Hetzleser-Kirschgarten an.

Teure Erschließung in Hausen

Mit Blick auf Hausen ist interessant, dass dort der allgemeine Bodenrichtwert noch mit 230 Euro beziffert ist, während im Baugebiet Lohe 320 Euro angesetzt sind. Auf Nachfrage unserer Zeitung, warum dort der Bodenrichtwert höher sei, erklärt Bürgermeister Gerd Zimmer (SPD), dass es Beschluss des Gemeinderates gewesen sei, in der Lohe 320 Euro pro Quadratmeter anzusetzen. Zimmer begründet dies mit den hohen Erschließungskosten, verursacht auch durch die Anlage eines Regenrückhaltebeckens.
Der Hausener Bürgermeister verweist darauf, dass die vom Gutachterausschuss ermittelten Zahlen nur Richtwerte seien - der tatsächliche Preis seien Verhndlungssache. Die Grundstücksbesitzer, die in der Lohe ihre Flächen noch zurückhielten, könnten noch wesentlich höhere Marktpreise erzielen. Von Quadratmeterpreisen bis zu 400 Euro habe er schon gehört, berichtet Gerd Zimmer.
Im Gegensatz zu Hausen liegt in Kunreuth das Neubaugebiet Hopfenleite mit 145 Euro deutlichen unter dem allemeinen Ortswert von 170 Euro.Die Gemeinde habe in der Hopfenleite vor fünf Jahren Rohland gekauft, erschlossen und ohne Preisaufschlag verkauft, erklärt Bürgermeister Konrad Ochs. "Ich will Einheimischen eine Bauchance zu einem tragbaren Preis bieten".

Verkaufsunlust in Wiesenthau

Auch Wiesenthaus Bürgermeister Bernd Drummer (BGW) will Bauland für junge Familien ausweisen, und Nachfrage gebe es genügend, erklärt er - "doch die Grundstücksbesitzer sind nicht bereit zu verkaufen". Aktuell stehe eine Fläche zwischen Wiesenthau und Schlaifhausen, das Kirchenholz, in Überlegung. "Es ist schwierig", gesteht Drummer. Wie groß die Kluft zwischen den Bodenrichtwerten und den Marktpreisen ist, zeigt ein Immobilienportal, wo aktuell ein Haus im Baugebiet Gaubach für 1,6 Millionen Euro zum Verkauf steht.

Erlangen zieht nach Forchheim

Der Erlanger Immobilienfachmann Mattias Gebhardt, der auch die kürzlich in Forchheim eröffnete Niederlassung des Maklerunternehmens Von Poll leitet, verweist darauf, dass die in den Bodenrichtwerten verarbeiteten Daten zwei Jahre zurück lägen. Außerdem gehe viel zu wenig Zahlenmaterial in die Auswertung ein. Die Marktpreise seien höher. In Anbetracht von Siemens und anderer Gewerbeansiedlungen sei Forchheim sogar noch preislich unterbewertet, stellt Gebhardt fest. Da Erlangen nicht mehr wachsen könne und die Nachfrag nach Wohnraum hoch sei "marschieren die Preise nach oben". Alternativen würden in Herzogenaurach, Fürth und eben auch in Forchheim gesucht, erklärt der Makler. Da die Nachfrage groß sei, aber es an Baugrundstücken mangele, würden in Forchheim bald Baulandpreise von 400 Euro pro Quadratmeter das Ortsübliche sein.