Wilfried Klump läuft durch seinen gepflegten Garten, vorbei an den ordentlich getrimmten Hecken und der herbstlichen Dekoration. Sein Haus ist sein Stolz, in sein Eigentum hat er viel Arbeit gesteckt. Weil die Wohnung im Erdgeschoss des Hauses frei steht, hat Klump die Wohnung seit mehreren Jahren vermietet.

Doch damit haben Klump und seine Frau eine Tortur hinter sich: Im Jahr 2012 hat Klump Mieter in die Räume gelassen, die sein Eigentum nicht so pfleglich behandelten, wie man sich das vorstellen würde. Die Mieter seien ihren Pflichten nicht nachgekommen, obwohl "alles im Mietvertrag geregelt war". Garten und Balkon hätten die Mieter verwildern lassen, der Keller sei eingesaut worden, bis Mitten in die Nacht wurde gegrillt, sagt er.

Außerdem sei er beklaut worden: Eine wertvolle Armbanduhr, Wein und gekühltes aus der Gefriertruhe seien plötzlich weg gewesen. "Es ist schlimm, wenn man sieht, was mit dem Eigentum passiert."

Gespräch gesucht

Anfangs habe er noch versucht, die Probleme mit den Mietern im persönlichen Gespräch zu klären. Weil das nicht gefruchtet hat, hat er mehrere Briefe an sie adressiert, um seinen Forderungen Nachdruck zu verleihen. Letztlich schaltete Klump einen Anwalt ein, ebenso die Mieter. Der Sachverhalt landete vor Gericht. Selbst gekündigt hat Klump den Mietern aber nicht. Davon habe ihm auch sein Anwalt abgeraten.

Irgendwann wurden die Mieter immer patziger, seine Frau sei aufs übelste beleidigt worden. "Wir hatten den Feind im eigenen Haus", fasst es Klump zusammen. Wenn der Rentner heute an diese Zeit zurück denkt, muss er sich wieder aufregen, die Jahre haben ihn geprägt. "Den Fehler haben wir gemacht, dass wir diese Leute aufgenommen haben", sagt er selbstkritisch.

Irgendwann sind die Mieter dann von selbst ausgezogen. Was Klump in der leeren Wohnung vorfand, war ein Schock für ihn: herunter gerissene Tapeten, dutzende Löcher im Bad, bröckelnde Wände und Decken. Vor Gericht wurde dann entschieden, dass die ehemaligen Mieter für den entstandenen Schaden aufkommen müssen, die Kaution hat Klump einbehalten.

Rund ein Jahr nach dem Auszug der Mieter stand die Wohnung leer. In der Zeit wurden die Räume renoviert, Decken und Wände neu hergerichtet. "Weiter zu vermieten fiel uns sehr schwer, denn der Schock und der Ärger sitzen heute noch sehr tief", so Klump. Seit zwei Jahren wohnen nun wieder neue Mieter in der Wohnung. Nach den schlechten Erfahrungen war das eine echte Überwindung. Auch wenn er nicht zwingend auf die Miete angewiesen sei: "Leerstehen lassen ist halt auch blöd."

Was bei einer Kündigung wichtig ist: Forchheimer Experte gibt Tipps

Jürgen Schüpferling ist Vorsitzender des Grundbesitzervereins Haus- und Grund Forchheim. Er erklärt, welche Rechte Mieter und Vermieter bei Kündigungen haben. Was sollte ein Vermieter in einem Mietvertrag unbedingt festlegen? Jürgen Schüpferling: Die meisten Wohnraummietverträge werden unter Verwendung eines Mietvertragsformulares geschlossen. Im Interesse beider Mietvertragspartner sollte darauf geachtet werden, dass ein Formular verwendet wird, in dem alle Punkte möglichst genau geregelt sind. Je genauer die Regelungen formuliert sind, um so weniger Streit entsteht später.

Wichtig für den Vermieter ist es, die anfallenden Nebenkosten klar zu definieren und auch im Vertrag anzugeben, nach welchem Verteilerschlüssel diese später abgerechnet werden. Auch sollte eine Kaution vereinbart werden, deren Höhe auf maximal drei Kaltmieten begrenzt ist.

Unter welchen Umständen darf ein Vermieter einem Mieter kündigen?

Während der Mieter bei der Kündigung eines Mietverhältnisses keinen Grund angeben muss, kann der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes kündigen. Diese Kündigungsgründe sind im Gesetz definiert. Die meisten Kündigungen erfolgen wegen Mietrückständen des Mieters oder wegen der fortdauernden unpünktlichen Zahlung der Miete.

Genauso häufig sind aber auch Kündigungen wegen Eigenbedarfs des Vermieters für sich selbst oder für enge Familienangehörige. Einen weiteren Kündigungsgrund stellen sonstige Vertragsverletzungen dar, wie beispielsweise die permanente Störung des Hausfriedens durch den Mieter.

Wann darf ein Vermieter einem Mieter fristlos kündigen?

Wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Verzug ist oder mit einem Betrag, der insgesamt die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis auch fristlos kündigen. Das Gleiche trifft auch zu, wenn massive Vertragsverletzungen vorliegen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen.

Welche Gründe genügen nicht, um einem Mieter zu kündigen?

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis nicht ohne Weiteres kündigen, wenn beispielsweise gelegentlich in der Wohnung geraucht wird, Ruhestörungen durch spielende Kinder erfolgen oder wenn seitens des Mieters eine Lebenspartnerin oder Lebenspartner mit in die Wohnung aufgenommen werden.

Welche Rechte hat der Mieter, wenn es um die Kündigung seiner Mietwohnung geht?

Der Mieter kann der Kündigung grundsätzlich widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Interessenabwägung ist dann im Einzelfall durch das Gericht vorzunehmen.

Wie lauten die geltenden Kündigungsfristen?

Die Kündigungsfristen sind unterschiedlich geregelt. Der Mieter kann ein Mietverhältnis immer mit der "normalen" gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen und zwar unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Der Vermieter kann das Mietverhältnis bei Vorliegen eines Grundes ebenfalls mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich jedoch bei einer Dauer des Mietverhältnisses von länger als fünf Jahren auf sechs Monate und bei einer Dauer des Mietverhältnisses von länger als acht Jahren auf neun Monate. Die Fragen stellte Franziska Rieger.