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Nüdlingen beschließt Vorkaufsrecht: So schnell ist Ihr Grundstück weg


Autor: Charlotte Wittnebel-Schmitz

Nüdlingen, Montag, 21. März 2022

Wer eine Fläche veräußern oder kaufen will, sollte einkalkulieren, dass die Gemeinde daran Interesse hat. In Nüdlingen wurde nun für eine Vorkaufsrechtsatzung gestimmt. Im Zweifel steht der Käufer mit seinem Kredit im Regen.
Die Karte zeigt das vorläufige ISEK-Gebiet in Nüdlingen. Grafik: Architektur und Ingenieurbüro Perleth


Stellen Sie sich vor: Eine junge Familie möchte ein Grundstück kaufen. Nach langer Suche finden sie schließlich eins und einigen sich mit dem Verkäufer auf einen Preis, mit dem beide Seiten einverstanden sind. Die Familie klärt die Finanzierung und einen Kredit bei der Bank ab, vereinbart einen Termin beim Notar und unterschreibt mit dem Verkäufer den Kaufvertrag. Alle Beteiligten sind zufrieden. Doch plötzlich gibt es einen dritten Interessent für das Grundstück: Die Gemeinde. Sie beruft sich auf ihr Vorkaufsrecht.

"Das ist meistens eine Situation, da gibt es beim einzelnen Bürger ein sehr großes Unverständnis", sagte Dr. Markus Roßmann. Der Notar aus Münnerstadt war Gast in der vergangenen Nüdlinger Gemeinderatssitzung, bei der die Gemeinderäte über den Erlass einer Vorkaufsrechtsatzung abstimmten.

Roßmann sagte: Die Gemeinde habe oftmals ein nachvollziehbares Interesse, warum sie ihr Vorkaufsrecht ausüben wolle. Keine Baulücken zum Beispiel, ein neuer Stellplatz oder die Erweiterung des Gehwegs. Aber die Mitglieder des Gemeinderates müssten sich bei einer Entscheidung für das Vorkaufsrecht bewusst machen: "Dahinter stehen manchmal Schicksale."

Wenn eine Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübe, bringe das etwa die Hausplanung einer Familie durcheinander. Die Familie habe dann möglicherweise plötzlich das Problem, dass der Kredit für 500.000 Euro unterschrieben sei und die Bank sage: "Du hast jetzt sechs Monate oder ein Jahr Zeit, ein Ersatzobjekt zu finden. Schau dich um, kauf was anderes, übertrag deine Finanzierung da drauf."

So mancher Verkäufer eines Grundstücks würde sich da fragen: Muss ich der Gemeinde mein Grundstück verkaufen oder kann ich auch sagen, dann behalte ich es? "Das geht nicht", antwortet Roßmann dann immer. "Wenn Sie verkauft haben und die öffentliche Hand Ihnen das Gleiche bietet, dann ist der Würfel gefallen."

Das müssten Menschen vor dem Verkauf von Grundstücken bedenken. Er erlebe es immer wieder, dass sich Verkäufer aus emotionaler Verbundenheit für einen Freundschaftspreis entschieden. Da werde dann gesagt: "Du hast mir jahrelang geholfen, dir möchte ich es zum Preis von 50 Cent pro Quadratmeter verkaufen. Wenn es ein andere bekommt, sehe ich diesen Preis aber nicht ein." Möglicherweise wird das Grundstück aber gerade dann durch den attraktiven Preis für die Gemeinde interessant. Nach Vertragsabschluss hat sie drei Monate Zeit zu überlegen, ob sie das Vorkaufsrecht ausüben möchte.

Das Recht, das Vorkaufsrecht auszuüben, gelte nur bei Kaufverträgen, erklärte Roßmann weiter. Etwas anderes sei es bei familiären Schenkungen, innerfamiliären Übertragungen oder einem Tausch.

Gilt das Vorkaufsrecht für jedes Grundstück? "Es gilt das Baugesetzbuch § 24. Das kann theoretisch bei jedem Grundstück bestehen." Hinzu kommen zahlreiche weitere Gesetze wie etwa das Bundesnaturschutzgesetz oder das Bayerischer Wassergesetz, die auch das Vorkaufsrecht regeln. Roßmann rasselt eine ganze Liste mit Gesetzen herunter, die zur Anwendung kommen könnten.

Kann man nicht schon vorher prüfen, ob das Vorkaufsrecht in Betracht kommt? "Wenn Sie die Liste sehen an potenziellen Vorkaufsrechten, dann ist das faktisch gar nicht möglich", sagt Roßmann. Zumal für die Gemeinde oft der Kaufpreis entscheidend sei, der stehe aber erst fest, wenn die Tinte auf dem Vertrag getrocknet sei. Vorher getroffene Abmachungen seien " Schall und Rauch".

Nüdlingen beschließt neue Satzung

Rechtlich kann sich eine Gemeinde bei der Ausübung des Vorkaufsrechtes etwa auf eine Satzung berufen, wie die, für die sich die Nüdlinger Gemeinderäte kürzlich entschieden.Die neue Satzung gilt für das Gebiet, das derzeit als Sanierungsgebiet für das Integrierte Städtebaulichen Entwicklungskonzept (ISEK) eingeplant ist. Das genaue Sanierungsgebiet stehe noch nicht fest, die endgültige Entscheidung treffe die Regierung Unterfranken, sagte Bürgermeister Harald Hofmann (CSU). Klar ist, es geht nur um Nüdlingen, Haard ist nicht dabei.

Größe des Sanierungsgebietes

Manche Gemeinderäte waren mit dem Vorschlag, der aus der Verwaltung kam, nicht einverstanden. Gemeinderat Florian Wilm (Bürgerblock) stellte den Antrag, dass Gebiet zu erweitern. Er schlug vor, dass die Vorkaufsrechtssatzung für alle Grundstücke gelten sollte, die von der Ümpfigstraße und der Haardstraße umschlossen werden. "In dem Gebiet haben wir einige Stellen, wo die Gemeinde ein berechtigtes Interesse hätte, falls sich da etwas ergibt."

"Das können wir nicht machen", sagte Hofmann. "Da fehlt uns die juristische Grundlage.Wir brauchen ein städtebauliches, gestalterisches Ziel." Dieses sei durchaus gegeben, fand Florian Wilm. Sein Antrag wurde mit sieben Ja-Stimmen zu acht Nein-Stimmen von den Gemeinderäten abgelehnt.

Dass es über die genaue Ausgestaltung des Sanierungsgebiet noch Gesprächsbedarf gebe, machte auch Christian Höfler (Bürgerblock) deutlich. "Wir haben im Gemeinderat nie vernünftig über die Abgrenzung des Gebiets gesprochen. Nicht alle Gemeinderäte sind mit dieser Festlegung des Gebietes einverstanden." Seiner Meinung nach werde das Gebiet "immer weiter festgenagelt", da sich nun auch die Vorkaufsrechtssatzung auf dieses Gebiet beziehe.

Bei der Frage, was zum Sanierungsgebiet gehöre, ginge es um viel Geld. "Alle Bürger, die jetzt nicht ihr Grundstück in diesem Gebiet haben, die haben nicht die Möglichkeit an diese Fördergelder ranzukommen."

"Der Gemeinderat hat keine Möglichkeit das Sanierungsgebiet anzupassen", entgegnete Hofmann. Die Entscheidung über das Sanierungsgebiet treffe die Regierung von Unterfranken, weil sie der Geldgeber sei. Hofmann wies darauf hin, dass am 4. Juni ein weiterer Termin zum ISEK mit großer Bürgerbeteiligung geplant sei.

Offen, ob die Gemeinde das Recht ausübt

Fest steht, dass die Gemeinde mit der beschlossenen Satzung nun das Recht hat, ein Vorkaufsrecht im vorläufigen ISEK-Gebiet auszuüben. Ob sie es auch ausüben will, wird die Zukunft zeigen.

"Ich weiß nicht, ob wir uns in der Gemeinde einen Gefallen tun, wenn wir da so hart eingreifen, ich sehe es sehr kritisch", sagte der zweite Bürgermeister Edgar Thomas (CSU) noch vor der Abstimmung.

"Die Satzung soll jetzt nicht so missverstanden werden, dass die Gemeinde Nüdlingen an jedem Grundstück, das im ISEK liegt, Interesse hat", sagte Hofmann. Aber es gebe der Gemeinde Möglichkeiten mitzusprechen, wenn es in diesem Gebiet größere Änderungen geben sollten.

Wie oft kommt die Ausübung des Vorkaufsrechtes tatsächlich vor? "Es ist statistisch gesehen gering, aber - das will ich betonen - mit steigender Tendenz", sagt Notar Roßmann. Von 3000 Urkunden gebe es vielleicht zehn Fälle, in denen die Landkreise ihre Vorkaufsrechte nach dem Naturschutzgesetz ausübten. Hinzu kämen etwa weitere 15 Fälle, bei denen eine Gemeinde das Vorkaufsrecht nutze.