Das kostet ein Haus in Bamberg

Günther Straub erinnert sich noch gut an die Zeit, als er bei der Stadtbau in Bamberg arbeitete - die 90er Jahre. 350 000 Mark kostete damals ein Reihenhaus in Bamberg. 30 Jahre später hat sich der Preis für die Bauform, die vor allem bei jungen Familien beliebt ist, glatt vervierfacht.

Rund 650 000 Euro verlangt Straub, heute Geschäftsführer der Baugenossenschaft für den Stadt- und Landkreis Bamberg, für eines der fünf Reihenhäuser, die ab Mai im neuen Baugebiet Megalith, der alten Ziegelei in Gaustadt, entstehen sollen- Corona zum Trotz.

Mit 170 Quadratmetern Wohnfläche und 250 Quadratmetern Grundstück handelt es sich um durchaus stattliche Häuser mit allerdings überschaubarem Umgriff. Straub scheut sich nicht, für unsere Zeitung die Kalkulation und selbst den Gewinn des 3,3-Millionen-Euro-Projekts offenzulegen. Er weiß: Die großen Kostenblöcke sind die Grundstückpreise und die Baukosten. Der Gewinn der Genossenschaft liegt im unteren einstelligen Prozentbereich. Er sagt: "Es lohnt sich für uns nicht besonders, das zu tun."

Markus Schäfer, Architekt und Stadtplaner, hat die Kostenberechnung der Genossenschaft für die Redaktion geprüft. Sein Ergebnis: "Das ist alles sehr plausibel. Bei den Baukosten liegt die Genossenschaft im unteren Bereich. Auch der Gewinn ist mit wenigen Prozent eher zurückhaltend kalkuliert" sagt Schäfer, ohne das Problem der hohen Immobilienkosten in Bamberg beschönigen zu wollen. "Das ist ja das Perverse an diesem Markt. Normale Familien mit durchschnittlichem Einkommen und ohne ererbtes Kapital können sich in Bamberg kein Haus mehr leisten." Die Grundstückspreise spiegeln das in Gaustadt mittlerweile drastisch gestiegene, aber offenbar immer noch nachgefragte Niveau. Trotz überschaubarer Zuschnitte von 200 bis 250 Quadratmetern kommen hier auf einen Schlag 74 000 Euro pro Haus zusammen. Dazu noch die Erschließung, in der sich die langwierige Vorgeschichte des Baugebiets inklusive einer Vielzahl von Gutachten spiegelt: Für das einzelne Reihenhaus kommen so unterm Strich rund 100 000 Euro für den Grund zusammen. Die Baukosten des günstigsten Anbieters beziffert die Genossenschaft mit 400 000 Euro pro Gebäude. Darin enthalten sind die Kosten für Baugrube, Gründung, Kellerwände- und Decke mit rund 65 000 Euro pro Haus sowie die kompletten Roh- und Ausbaukosten. Hier gab es in den vergangenen zwei Jahren einen drastischen Preisauftrieb, angefeuert unter anderem durch die hohe Nachfrage, den Niedrigzins und den Personalmangel. Nur ein paar Posten, die die Kosten veranschaulichen: Den Löwenanteil beanspruchen die Zimmer- und Holzbauarbeiten unter anderem für das Dach mit 64 000 Euro und die Betonbauarbeiten mit 43 000 Euro pro Haus. Die Fenster und Türen kosten knapp 30 000 Euro, die gleiche Summe fällt für Heizung und Versorgungsleitungen an.

Man muss hinzufügen: Mit 170 Quadratmetern handelt es sich bei den drei Reihenmittel- und zwei Reiheneckhäusern um kleine Raumwunder, was vor allem an den zwei Vollgeschossen liegt. Darüber ist ein Dachgeschoss mit flachem Gründach und Dachterrasse geplant. Der umbaute Raum liegt etwa bei knapp 1000 Kubikmetern.

Außenanlagen und Baunebenkosten. Auch hier gibt es Auflagen, die das Bauen in Bamberg verteuern. Dazu gehören der so genannte qualifizierte Freiflächenplan, Stellplätze für zwei Autos sowie befestigte Wege im Außenbereich inklusive Zäunen, Müllhäuschen und die Bepflanzung. Macht zusammen noch mal 20 000 Euro pro Haus. Auch die Kosten für die Planung schlagen spürbarer Höhe zu Buche: Die so genannten Baunebenkosten liegen bei 22 000 Euro.

Der Corona-Effekt lässt sich derzeit kaum abschätzen. Gibt es Negativzinsen bei den Baudarlehen, droht eine Deflation mit Massenentlassungen? Günther Straub weiß, dass die Verunsicherung groß ist. "Vor allem in den Städten ist das Geschäft zum Erliegen gekommen."