Karlsruhe (Baden)
Gerichtsurteil

Bundesgerichtshof: So stärkt das Urteil der Richter den Mieterschutz

In Bochum hatten Mieter eigentlich lebenslanges Wohnrecht. Nachdem der Hauseigentümer wechselt, kündigt er ihnen trotzdem. Der Bundesgerichtshof entscheidet für die Mieter und damit auch gegen Investoren.
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Die Karlsruher Richter haben in einem Mietstreit in Bochum zugunsten der Mieter entschieden - mit weitreichenden Folgen. Foto: Sebastian Gollnow/dpa/dpa-Bildfunk
Die Karlsruher Richter haben in einem Mietstreit in Bochum zugunsten der Mieter entschieden - mit weitreichenden Folgen. Foto: Sebastian Gollnow/dpa/dpa-Bildfunk

Im Gerichtsstreit zwischen einem Hauseigentümer und einer Mietpartei in Bochum um die Gültigkeit des lebenslangen Wohnrechts des Mieters hat der Bundesgerichtshof ein Urteil gefällt. Und zwar zum Schutz der Mieter.

Mieter können auf Schutzklausel pochen

Die Richter in Karlsruhe haben zum Schutz der Mieter entschieden. Denn: Wenn die Stadt ihre Mieter im Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümer von Wohnungen zum Beispiel über ein lebenslanges Wohnrecht ab, kann der neue Vermieter den Mietvertrag faktisch nicht kündigen. Sollte es zum Konflikt zwischen Mieter und neuem Eigentümer kommen, könne sich die Mieter auf entsprechende Schutzklauseln beziehen. Das ergibt sich aus dem BGH-Urteil, das am Mittwoch in Karlsruhe verkündet wurde.

Zahlreiche Mieter profitieren vom Urteil

Zu Gute kommt das Urteil einer Vielzahl von Mietern, wie der Deutsche Mieterbund erklärt. Denn eine Sozialcharta, wie beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht sei in den allermeisten Fällen in den Kaufverträgen enthalten, wenn Immobilien von der öffentlichen Hand an Großinvestoren wechseln. Und das ist in den letzten Jahrzehnten keine Seltenheit gewesen: In den vergangenen 25 bis 30 Jahren hätten die Kommunen Hunderttausende Wohnungen veräußert, sagte Sprecher Ulrich Ropertz. Auf diese Fälle sei das richterliche Urteil übertragbar.

Mietstreit in Bochum als Urteilsgrundlage

Im betreffenden Fall, der schlussendlich vor dem BGH landete, hatten Mieter aus Bochum nach 37 Jahren die Kündigung bekommen. Bis 2012 war das Haus in den Händen der Stadt, das es einst von einem Bergwerksverein erworben hatte. Das lebenslange Wohnrechts, das die Bergleute hatten, habe die Stadt laut einem Sprecher so übernommen. Und das gab sie auch im Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümer so weiter: "Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis." Die Stadt behielt sich ein Rückkaufrecht vor, sollte der Vermieter den Mietern trotz der Klausel kündigen.

Vermieter scheitern vor Gericht

Die Vermieter sahen das trotzdem anders. Aus ihrer Sicht hatten die Mieter keine Möglichkeit, sich auf die Klausel zu berufen, weil sie keine Vertragsparteien seien. Eine Räumungsklage scheiterte aber vor Gericht - jetzt auch in letzter Instanz. Bei der Urteilsverkündung sagte Richterin Karin Milger, dass die Stadt Bochum alles Erdenkliche getan habe, um den Mieterschutz zu sichern. Allein der Wortlaut der Klausel bringe für den Bundesgerichtshof deutlich zum Ausdruck, dass den Mietern gegenüber den Käufern eine gesicherte Rechtsposition eingeräumt werden sollte.

Sozialklauseln "nicht einfach larifari"

Laut dem Mieterbund ist ein solches lebenslanges Wohnrecht allerdings sehr selten. Dafür enthalten die Verträge mit Großinvestoren meist andere Sozialklauseln. Darin gehe es meist darum Mieterhöhungen zu begrenzen oder ab einem gewissen Alter eine Kündigung auszuschließen. Dank des Urteils könnten sich die Mieter auf diese Klauseln jetzt unmittelbar stützen und daraus Rechte ableiten, so Ropertz auf Anfrage. Denn das Urteil stelle klar, "dass eine solche Vereinbarung nicht einfach larifari ist."

Kündigung seitens Vermieter schwerer

Allgemein ist es so, das Vermieter im Gegensatz zu Mietern nicht grundlos kündigen können. Anerkannte Gründe für eine Kündigung seitens des Vermieters sind beispielsweise Eigenbedarf oder die "Hinderung an einer angemessen Verwertung des Grundstücks". Im vorliegenden Fall waren jedoch beide Möglichkeiten im Kaufvertrag mit dem neuen Eigentümer ausdrücklich untersagt worden. Der versuch, die Räumung über ein Sonderkündigungsrecht durch zu bekommen, das für zwei Häuser galt, in denen auch der Vermieter wohnte, scheiterte ebenso, obwohl für diesen speziellen Grund kein Kündigungsgrund vorliegen muss. Allerdings entschied der BGH, dass eine Klausel für lebenslanges Wohnrecht auch eine solche Kündigung ausschließt.

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