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Bad Staffelstein
Wohnraum

Grünes Licht für das Neubaugebiet "Unterzettlitz-Nord"

In Unterzettlitz darf bald gebaut werden. Der Staffelsteiner Bauausschuss billigte den überarbeiteten Planentwurf. Es gibt wohl nur passiven Lärmschutz.
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Auf diesen mehr als 10 000 Quadratmetern im Neubaugebiet "Unterzettlitz-Nord" darf bald gebaut werden. Foto: Monika Schütz
Auf diesen mehr als 10 000 Quadratmetern im Neubaugebiet "Unterzettlitz-Nord" darf bald gebaut werden. Foto: Monika Schütz

Zur ersten Sitzung in neuer Besetzung hatte Bürgermeister Jürgen Kohmann die Damen und Herren des Bau - und Umweltausschusses am Donnerstag eingeladen. Wegen der Corona-Beschränkungen fand diese im Mehrzweckraum der Adam-Riese-Halle statt.

Neben zahlreichen privaten Bauanträgen und Bauanfragen hatte sich das Gremium mit einem umfangreichen Tagesordnungspunkt zu befassen: dem Neubaugebiet "Unterzettlitz-Nord" samt dazugehörigem Bebauungsplan.

Die Träger öffentlicher Belange (Markt Ebensfeld, Landesamt für Denkmalpflege, Bund Naturschutz Lichtenfels und die Regierung von Oberfranken) hatten bis zum Stichtag keine Stellungnahmen abgegeben. Keine Einwände zum Vorhaben hatte das Staatliche Bauamt Bamberg. Aus Sicht von Naturschutz und Landschaftspflege bestehen keine grundsätzlichen Bedenken gegen den Erlass des Bebauungsplanes.

Allerdings umfasst die Fläche des Bebauungsplanes 12 559 Quadratmeter und wurde bisher landwirtschaftlich intensiv genutzt. Es handelt sich somit um ein Gebiet von niedriger Bedeutung der Kategorie I (Ackerfläche). Ausgehend von einer Grundflächenanzahl (GRZ) von 0,4 ist gemäß dem Leitfaden von einem hohen Versiegelungsgrad (Typ A, GRZ > 0,35; Anm. d. Red.: Die Grundflächenanzahl gibt den Flächenanteil eines Baugrundstücks an, der überbaut werden darf. GRZ 0,35 bedeutet zum Beispiel, dass 35 Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen.) auszugehen. Aufgrund der im Bebauungsplan umgesetzten Regelungen zur Grünordnung ist die Ausgleichsfläche auf 6009,5 Quadratmeter zu korrigieren. Ferner sind für die Ausgleichsflächen die erforderlichen Herstellungsmaßnahmen sowie die dauerhaften Nutzungs- und Pflegemaßnahmen zu formulieren. Bei Pflanzungen sind Pflanzenarten, Pflanzdichte und Pflanzqualität zu nennen.

Nach der kurzen Stellungnahme des Wasserwirtschaftsamtes Kronach zur Frage Überschwemmungsgebiet/Hochwasserschutz - im Umfeld des Vorhabensgebietes befinden sich keine Oberflächengewässer - sind keine Überschwemmungsgebiete oder überflutungsgefährdeten Bereiche ausgewiesen.

Laut, zu laut oder nicht laut?

Zu Gewässerschutz und Baurecht sowie Anmerkungen der Bayernwerk-AG hatte sich die Deutsche Bahn Netz-AG umfangreich geäußert. In nur 130 Metern Entfernung verläuft die Bahnstrecke Bamberg-Lichtenfels. Neue Orientierungswerte, was den erlaubten Lärm betrifft (zur Tagzeit liegt der Orientierungswert bei 55 Dezibel, nachts bei 40 Dezibel), und die neuen Zug-Zahl-Prognosen 2030 ergäben Folgendes: Für die Wohngebäude sei im Bebauungsplan nur ein passiver Lärmschutz festzusetzen, ein aktiver Lärmschutz werde entbehrlich. Das bedeutet für die Bauherren: Schlafräume hinten raus, Schallschutzfenster einbauen, aber kein Lärmschutzwall und keine Schutzwand. Dieses Gutachten vom 15. Mai 2019 hatte die DB als Anlage beigefügt.

Diese und alle vorherigen Stellungnahmen sowie den überarbeiteten Planentwurf billigte der Bauausschuss ohne eine Gegenstimme.

Keine Verkaufsbereitschaft

"Die Nachfrage nach Wohnraum ist in der Stadt Bad Staffelstein und ihren Stadtteilen ungebrochen", sagte Bürgermeister Kohmann. Im Zuge dessen habe die Stadt bereits aktiv das Gespräch mit Eigentümern von Grundstücken in Baulücken gesucht, um das vorhandene erschlossene Flächenpotenzial zu aktivieren und dem Gebot "Innenentwicklung vor Außenentwicklung" Rechnung zu tragen. Darüber hinaus gebe es im Stadtgebiet keine größeren, bereits erschlossenen Brachflächen. Die kontaktierten Eigentümer hätten keine Verkaufsbereitschaft gezeigt, während die Nachfrage und der Bedarf nach Wohnraum, gerade für Einfamilienhäuser, nach wie vor anhalte.

Bedenken hatte Stadträtin Bärbel Köcheler: "Kann man nicht anstatt des Wendehammers eine weitere Ein- und Ausfahrt planen?" Sie hat Bedenken, dass der bereits bestehende kleine Hutweg übermäßig befahren wird, Autos also den Wendehammer nicht benutzen, sondern sich auf der kleinen Straße aus dem Neubaugebiet wieder hinauszwängen.

Bürgermeister Kohmann versprach, das zu überprüfen.

Bis auf den Weg umgeackert

Geprüft werde augenblicklich auch eine weitere Angelegenheit, nämlich das Anliegen von Stadtrat Manuel Schrüfer: Am Weg vom Kapellenkreuz in Uetzing zum Wegweiser sei von einem Landwirt zum wiederholten Mal bis direkt auf den Weg umgeackert worden. "Maschinen können da fast nicht mehr durchfahren, die halbe Straße ist zugeackert", sagte Schrüfer.

Ansehen wird sich der Bürgermeister auch einen Weg in Teilen der Niederauer Straße/Grasiger Weg ansehen, dessen Bankett sehr schlecht sei, wie Stadträtin Bärbel Köcheler erfahren hatte.