Kitzingen
Immobilienmarkt

Marshall Heights gegen Wohnungsnotstand?

Die Bevölkerung Kitzingens schrumpft, trotzdem scheinen auf lange Sicht zu wenige Mietwohnungen auf dem Markt zu sein.
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Foto: Diana Fuchs
Foto: Diana Fuchs
Der demographische Wandel spricht dagegen, trotzdem gibt es einige Stimmen, die einer Studie des Pestel-Institutes in Hannover recht geben: Im Landkreis Kitzingen sollen bis 2017 die Mietwohnungen knapp werden. Geschuldet ist diese Entwicklung demnach einer Überalterung der Bausubstanz - viele Wohnungen entsprächen nicht mehr dem heutigen Standard. Außerdem seien in den vergangenen Jahren extrem wenig neue Wohnungen gebaut worden. Vor allem sozial Schwächere würden in fünf Jahren kaum noch bezahlbaren Wohnraum finden.


Zu wenig gebaut und renoviert


"Das stimmt - allerdings nur bedingt", sagt der Kitzinger Makler Armin Hering. Im Landkreis zeichne sich so ein gravierender Mangel nicht ab - dort würden die Menschen eher Häuser bauen, als dass sie sich eine Wohnung mieteten. "Aber in der Stadt wird der Wohnraum knapp." Er habe mehr Anfragen als Angebote - sogar aus der Region Würzburg.
"Für qualitativ hochwertige Wohnungen sind die Mietpreise gestiegen."

Daneben gebe es jedoch auch einen Bestand an unattraktiven Objekten, deren Qualität nicht der Nachfrage entspreche, sagt Thomas Rank, der Innungsobermeister Baubranche. "Es ist wahr, dass in den vergangenen Jahren zu wenig gebaut wurde - vor allem wurde aber zu wenig renoviert." Seiner Ansicht nach wären genug Wohnungen auf dem Markt, wenn sie denn den gestiegenen Ansprüchen genügen würden.

Beide Branchenkenner stimmen in einem weiteren Punkt mit der Studie überein: Die Investition in Mietobjekte habe sich in den vergangenen Jahren schlicht nicht gerechnet. "Die Anforderungen an Neubauten sind hoch, weshalb der Staat bessere Anreize für Investitionen schaffen müsste", findet Rank.


Marshall Heights als Chance?


Renovierungen sind laut Hering allerdings wieder im Kommen: "Die Währungskrise verunsichert die Leute, da legen sie ihr Geld gerne in konkreten Sachwerten an." Er plädiert auch dafür, "solide, bezahlbare" Wohnungen aus Altbauten zu machen, wie es derzeit ein Kunde von ihm in der Kaltensondheimer Straße praktiziert - scheinbar mit Erfolg: "Die Nachfrage ist riesig." Seiner Meinung nach könnte die Stadt nur gewinnen, wenn sie den derzeitigen Markt zudem mit der Öffnung der Marshall Heights befriedigen würde. "Wäre das vor zwei Jahren passiert, wären die Wohnungen jetzt weg." Er glaubt, dass Kitzingen das Potenzial hätte, zu wachsen, wodurch die Stadt an sich auch attraktiver würde.

Das sieht auch Bürgermeister Klaus Christof so - steht damit im Stadtrat aber relativ alleine da. "Ich persönlich finde, dass die Wohneinheiten in den Marshall Heights eine große Chance für Kitzingen wären, der demographischen Entwicklung entgegenzuwirken." Der Tag der offenen Tür habe gezeigt, dass es viele Interessenten von außerhalb gebe und die zusätzlichen Wohnungen dem Markt nicht schaden würden - "wenn man sie richtig vermarktet". Das habe auch eine Mietmarktanalyse der Bima ausgesagt, die aber viele Stadträte nicht anerkennen würden. Darum versucht die Stadt derzeit, sich selbst konkrete Informationen darüber zu beschaffen, wie sich Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt in den nächsten 20 bis 30 Jahren entwickeln werden.
Jörg Engelbrecht vom Einwohnermeldeamt kann sich allerdings kaum vorstellen, dass die Einwohnerzahlen steigen werden. "Seit Jahren sind die Zahlen rückläufig und die Prognose sagt dasselbe für die Zukunft voraus." Aus seiner Zeit als Leiter des Wohnungsamtes weiß er jedoch, dass die Nachfrage nach Ein- bis Zwei-Zimmer-Apartments sowie nach Sozialwohnungen schon vor zehn Jahren hoch war. "Die klassische Familie mit zwei bis drei Kindern, die eine große Wohnung braucht, gibt es ja kaum noch."


Im Kreis keine Probleme bekannt


Ähnliches sagt auch Corinna Petzold, Pressesprecherin des Landratsamtes. "Ich kann mir kaum vorstellen, dass Wohnungen knapp werden." Zwar stehe der Landkreis im unterfränkischen Vergleich noch ganz gut da, habe jedoch leicht rückläufige Bevölkerungszahlen. Zudem gebe es gerade in Kernortschaften viele Leerstände, die allerdings meist erst einmal renoviert werden müssten, um attraktiv zu sein.

Und genau hier hakt es laut Thomas Rank bei den Marshall Heights. "Auf den ersten Blick erscheint es logisch, dort ein Wohngebiet zu erschließen. Aber es ist nicht wirtschaftlich, die Wohnungen herzurichten." Zu viel wäre zu tun, um die Einheiten attraktiv zu machen. "Eine andere Nutzung wäre sinnvoller - oder Teile abzureißen und durch neue Wohnungen zu ersetzen."


Eine große Unbekannte


Schwierig macht die Situation laut Christof zudem eine große Unbekannte: "Die Stadt hat keinen Einblick in den privaten Wohnungsmarkt - wie ist dort der Qualitätsstandard, wie sind die Mietpreise?" Denn eines sagt die städtische Bau GmbH ganz deutlich: Es sei zwar eine Nachfrage da, vielen der Interessenten fehle jedoch die nötige Kaufkraft. "Die Stadt macht sich derzeit Gedanken darüber, wie sie neuen Wohnraum schaffen kann - auch im sozialen Bereich", betont Christof. Liegt eine belastbare Wohnungsmarktanalyse vor, müsse neu diskutiert werden. "Das Gefährlichste wäre nämlich, nichts zu tun."
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