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Gräfenberg
Themenwoche

Bauplätze im Landkreis Forchheim: Wie kommen Bauwillige an Grundstücke?

Grundstücke in kommunalen Baugebieten sind gefragt wie nie. Die Anzahl der Bewerber ist hoch. Doch die meisten Kommunen im Landkreis Forchheim haben nur wenige Grundstücke zur Verfügung. Wir erklären, weshalb. Plus: Ein Experte gibt Tipps, was Bauwillige beachten müssen.
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Am Ortsrand von Burk (Forchheim) sind im Baugebiet Dorfäcker neue Einfamilienhäuser entstanden. Foto: Ronald Heck
Am Ortsrand von Burk (Forchheim) sind im Baugebiet Dorfäcker neue Einfamilienhäuser entstanden. Foto: Ronald Heck

Wie viele junge Paare wollen sich Sandra Heimrich und Maximilian Montag bald den Traum vom Eigenheim erfüllen. Im Internet haben sie dafür auf Immobilienplattformen nach Grundstücken gesucht. Außerdem haben sich die Beiden bei verschiedenen Gemeinden erkundigt. "Hier hatten wir immer das Gefühl, dass wir schon zu spät waren", sagt Montag. Zu viele Bewerber, lange Wartezeiten. Bauplätze in Ballungsräumen wie Forchheim oder Erlangen kamen gar nicht erst in Frage - zu hoch sind die Preise.

Mit einem Immobilienmakler hat das Paar schließlich ein Grundstück in Gräfenberg gefunden. Dass es am Ende ein privates Grundstück und kein kommunales wurde, habe Vor- und Nachteile: "Die Grundstücke sind schon teurer", sagt Montag. Dafür könne man selbst mitbestimmen, wird nicht wie bei kommunalen Grundstücken auf eine Liste gesetzt und muss dann warten.

Hoffnung: Private Verkäufer

Dass die Beiden nach relativ kurzer Suche ein Grundstück gefunden haben, ist ein Glücksfall. Das weiß auch Christoff Beitlich, Immobilienmakler in Forchheim. Grundstücke gebe es vor allem in den Gemeinden, nur wenige in den Städten. "Die Grundstücke, die frei sind, wollen die Eigentümer nicht veräußern", sagt er. Im vergangenen halben Jahr habe er kein einziges Grundstück zum Verkauf im Portfolio gehabt. Dagegen viele Käuferanfragen: "Einige. Über 50", sagt er.

Ähnlich ist die Lage bei kommunalen Grundstücken. "Derzeit sind in allen drei Gemeinden alle kommunalen Bauplätze vergeben", sagt Stefan Kohlmann, Geschäftsführer der VG Gräfenberg. Rund zwei bis drei Anrufe von Bauwilligen erhält er jede Woche. Das Problem vieler Kommunen: Sie haben keine eigenen Flächen, die sie als Baugebiete ausweisen können.

Es gibt zwar Bauland, aber das ist meist in Privatbesitz: Viele Eigentümer wollen ihre Flächen nicht verkaufen, eine Bauverpflichtung besteht nicht. "Die Leute wollen ihr Geld lieber in Liegenschaften anlegen, als irgendwo auf der Bank ohne Zinsen", fasst es Kohlmann zusammen.

Lösung: Vorkaufsrecht?

Ähnlich ist es in Ebermannstadt: "Die Stadt Ebermannstadt besitzt derzeit keine baureifen Flächen", sagt Bürgermeisterin Christiane Meyer (NLE). Anders sehe es bei den privaten Flächen aus: Im gesamten Stadtgebiet und den Stadtteilen existieren 221 bebaubare Grundstücke mit einer Fläche von rund 19,89 Hektar.

"Die Gemeinden müssen jetzt komplett umdenken", sagt sie. Baulücken sollen geschlossen werden. Ein Instrument dafür könnte das sogenannte Vorkaufsrecht sein. Damit kann eine Gemeinde unter bestimmten Voraussetzungen in einen Grundstücksvertrag eingreifen: Wenn ein Privatmann sein Grundstück verkauft, dann muss der Käufer garantieren, dass er das Grundstück innerhalb der nächsten fünf Jahre bebaut. Geschieht dies nicht, macht die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch und tritt als neuer Käufer ein. Für den Verkäufer ändere sich dadurch nichts. "Eine solche Satzung greift natürlich erst dann, wenn ein Grundstück verkauft wird. Ansonsten kann jeder, der ein unbebautes Baugrundstück ohne Bauverpflichtung besitzt, weiterhin frei entscheiden ob und wann er es bebaut", betont Meyer.

Ebermannstadt hat jüngst rund 11 000 Quadratmeter baureife Flächen im geplanten Baugebiet "Debert II" aufgekauft. Im Neubaugebiet "Wohnquartier - Schulstraße" soll Geschosswohnungsbau im Innenstadtbereich entstehen. "Mit Baubeginn ist im Herbst dieses Jahres zu rechnen", sagt Meyer.

Wie wird vergeben?

Rund 125 Anfragen für Bauland im Stadtgebiet sind bei der Stadt Forchheim gelistet. Die Anzahl der kommunalen Bauplätze: null. "Die Lage ist allgemein sehr schwierig", sagt Timo Sokol vom Liegenschaftsamt. In Forchheim sollen bald in Kersbach (Pointäcker Süd) und auf der Reuther Hut am "Oberen Schulweg" Wohngebiete entstehen. Dort sei man gerade dabei, den Bebauungsplan "final aufzustellen" sagt Sokol. "Dann werden wir wieder einige wenige Bauplätze vergeben können."

Doch wie entscheiden die Gemeinden und Städte, wer bauen darf und wer nicht? In vielen Kommunen im Landkreis gibt es für die Vergabe von Bauplätzen ein Baulandmodell. In der Stadt Forchheim ist 2019 ein neues, "flexibles Baulandmodell" in Kraft getreten.

Forchheim hat - wie auch die VG Gräfenberg oder Ebermannstadt - ein genormtes Punkteverfahren nach Kinderzahl, Einkommen und bisherigen Lebensjahren in der Kommune. Oft gibt es eine Einkommensgrenze: In der Stadt Forchheim werden nur Bewerber zugelassen, deren Jahreseinkommen das durchschnittliche Jahreseinkommen eines Steuerpflichtigen in der Stadt Forchheim unterschreitet. Das liege im Moment bei rund 38 000 Euro, sagt Sokol. Außerdem erhöht sich die Obergrenze pro unterhaltspflichtigem Kind.

Übersicht Immobilienangebote zum Kauf im Kreis Forchheim gibt es hier und unter den folgenden Links:

Forchheimer Experte gibt Tipps: Auf das sollten Bauwillige achten

Rechtsanwalt Jürgen Schüpferling ist Vorsitzender des Vereins Haus & Grund Forchheim. Im Gespräch gibt er Tipps für den Hausbau.

Wie läuft ein Bauverfahren ab?

Jürgen Schüpferling: Wenn die Finanzierung geklärt ist und ein Baugrundstück gefunden ist, kann mit der Bauplanung begonnen werden. Hier ist es wichtig, den richtigen Baupartner zu finden. Die meisten Bauherren entscheiden sich für einen Bauträger, der das Haus schlüsselfertig erstellt. Alternativ kann das Haus mit einem Architekten individuell geplant werden, um eigene Vorstellungen und Wünsche zu verwirklichen. Die Wahl des richtigen Baupartners und der richtigen Handwerker ist von entscheidender Bedeutung, damit später Schwierigkeiten und Ärger bei der Bauausführung und der Fertigstellung des Gebäudes vermieden werden können.

Auf was sollte geachtet werden?

Zur Auswahl eines Handwerkers sollten unbedingt verschiedene Angebote und Kostenvoranschläge eingeholt werden. Sofern einzelne Gewerke beauftragt werden, ist es ratsam, die Leistungen genau zu beschreiben und einen schriftlichen Bauvertrag zu unterzeichnen. Hierin sollten die Art und der Umfang des Auftrages möglichst genau beschrieben werden, ebenso die Vergütung des Handwerks. Wenn möglich, sollte hier ein Festpreis vereinbart werden. Ebenso sollten feste Termine in dem Bauvertrag vereinbart werden, da es oft zu Bauverzögerungen kommt. Haus & Grund Deutschland hat zusammen mit dem Zentralverband Deutsches Baugewerbe einen Handwerkervertrag erarbeitet (www.hausundgrund.de).

Was ist bei einem Kredit wichtig?

Grundlage einer guten und überlegten Bauplanung sind die Finanzen. Wichtig ist die Suche nach einem seriösen und zuverlässigen Finanzpartner, der den meist notwendigen Kredit zinsgünstig zur Verfügung stellt. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, die Förderprogramme, die von der KfW angeboten werden, zu beachten. Auch gibt es Zuschüsse für Niedrigenergiehäuser, Solarstromanlagen, Naturdämmstoffe uvm.

An welchen Stellen kann beim Hausbau gespart werden?

Um Kosten zu sparen wird oft ohne einen gemauerten Keller gebaut. Man sollte jedoch auch an einen Kellerersatzraum denken.

Wo liegen beim Hausbau oft versteckte Kostenfallen?

Unterschätzt werden oft die Baunebenkosten. Dies sind zum Beispiel Kosten für die Erschließung des Baugrundstückes mit Baustraßen und Baueinrichtungen, die oft sehr teurere Entsorgung des Bauaushubes, insbesondere falls Altlasten vorhanden sind. Unterschätzt werden auch Mehrkosten, die durch eine Hanglage oder notwendige Gründungskosten entstehen. Ebenfalls unterschätzt werden die Kosten für die Außenanlagen, die erst am Ende fällig werden.

Wie sollten sich Bauwillige absichern?

Wichtige Versicherungen für Bauherren sind eine Bauherrenhaftpflichtversicherung, sowie eine Bauleistungsversicherung, eine Haftpflichtversicherung für unbebaute Grundstücke, sowie eine Feuer-Rohbau-Versicherung. Zum Schutz von Bauhelfern, die den Bauherrn bei Eigenleistungen unterstützen, empfiehlt sich der Abschluss einer Bauhelfer-Unfallversicherung. Die Fragen stellte Franziska Rieger.

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