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Immobilien

Wohnungsmarkt in Franken ist aus dem Häuschen

In den Städten werden Häuser und Wohnungen rar und unbezahlbar, in vielen Dörfern sind sie spottbillig und trotzdem oft unverkäuflich. Leerstand und Wohnungsmangel: Wie erklären sich die Widersprüche?
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In den Städten in Franken werden Häuser und Wohnungen rar und unbezahlbar, in vielen Dörfern sind sie spottbillig und trotzdem oft unverkäuflich. Foto: imago
In den Städten in Franken werden Häuser und Wohnungen rar und unbezahlbar, in vielen Dörfern sind sie spottbillig und trotzdem oft unverkäuflich. Foto: imago
Der Immobilienmarkt ist aus den Fugen geraten: Wohnungsmangel hier und Leerstände dort, Preisverfall auf dem Land und explodierende Wohnkosten in der Stadt. Die Zinsen sind niedrig wie nie, und doch hält die Baukonjunktur mit der Nachfrage schon lange nicht mehr Schritt. Franken aus dem Häuschen. Was ist los?

Um den Widerspruch aufzulösen, muss man gar nicht mal den Immobilienmarkt in München mit dem in Goggelgereuth in den Haßbergen vergleichen. Familie H. und Familie M., beide aus Oberfranken und nicht mal 20 Kilometer voneinander entfernt, liefern ein Beispiel dafür, wo es bei den eigenen vier Wänden krankt.

Herr und Frau H., Mitte 40, haben zwei Kinder, die bald aus der Schule kommen. Vor zehn Jahren haben die H.s sich ein altes Bauernhaus an der Grenze zwischen Ober- und Unterfranken gekauft und mit viel Herzblut und Kleingeld saniert. "Das Haus war damals nicht eben billig und die Zinsen für die Baufinanzierung im Vergleich zu heute hoch, aber es war machbar", erzählt H., der in Coburg arbeitet und das Landleben liebt.

Jetzt haben H.s die Oma ins Haus aufgenommen, H. will sich notgedrungen beruflich verändern, weil seine Firma Jobs abbaut. Die beiden Faktoren haben den Ausschlag gegeben für die Entscheidung, das Haus zu verkaufen. "Das hat uns einige schlaflose Nächte und viele Tränen gekostet", erzählt Frau H.

Preise sind im Keller

Aber für die Pflege der Oma müsste das Haus aufwendig umgebaut werden. Er hat einen gut bezahlten Job in Aussicht, aber statt jeden Tag hunderte Kilometer zu fahren, hat er sich für den Umzug entschieden. Der Preisverfall bei den Immobilien auf dem Land macht das fast unmöglich. "Wir waren bei einem halben Dutzend Makler, aber die rechnen Preise aus, die gerade mal die Hälfte von dem ausmachen, was wir in das Haus gesteckt haben", sagt H. Die Familie hängt in der Luft und sucht verzweifelt einen Käufer.

Familie M. geht es ganz anders und doch ähnlich: Seit Jahren sucht das berufstätige Paar mit drei Schulkindern ein Haus in Bamberg oder nahe an Bamberg. M.s wollen in die Stadt, um wenigstens auf eines der beiden Autos verzichten zu können.

"Auf dem Land ist die Kinderbetreuung ja fast ein Vollzeitjob, Taxidienst inklusive", erzählt M.. Er verdient wie seine Frau nicht schlecht, das Grundkapital für den Hauskauf ist angespart. Doch in Bamberg sind die Immobilienpreise astronomisch und der Markt leer gefegt. "Da, wo wir zur Miete wohnen, könnte ich für das Geld drei Häuser kaufen. In Bamberg kriege ich nichts." Familie M. sucht verzweifelt ein Haus. Zwei Extrembeispiele? Nein. Realität. Die Landflucht und der demografische Wandel schlagen auf dem Immobilienmarkt doppelt und dreifach durch.

Teures Erlangen

Nürnberg ist nach einer Statistik der Landesbausparkassen hinter München, Frankfurt und Stuttgart die viertteuerste Großstadt in Deutschland. Hier kostet das (gebrauchte) 120-Quadratmeter-Haus 300.000 bis 675.000 Euro, eine Eigentumswohnung im Durchschnitt 1950 Euro pro Quadratmeter. Dass das StadtLand-Gefälle auf dem Land angekommen ist, zeigt die selbe Statistik beim Blick auf Erlangen: Hier liegen die Durchschnittspreise mit 525.000 Euro für das Haus und 2450 Euro für den Quadratmeter Eigentumswohnung sogar noch höher als in Nürnberg und in Frankfurt!

Wie bei allen Statistiken ist auch bei dieser Vorsicht geboten. Die LBS hat nach Einschätzung von Immobilien-Fachleuten außerhalb des Sparkassenverbundes keine Marktanalyse durchgeführt, die den tatsächlichen Wert der eigenen vier Wände in den Regionen widerspiegelt; sondern aus öffentlich zugänglichen Angeboten eine Preisspanne errechnet. Die LBS schränkt selbst ein, dass es sich bei den Objekten der Statistik um Häuser und Wohnungen "in mittlerer bis guter Lage" handelt.

Kritiker der Studie bemängeln, dass in Regionen mit knappem Wohnraum beim Verkauf entsprechend hoch gepokert wird, der Preisspiegel der LBS also ein schiefes Bild liefert. "Spekulanten treiben die Preise hoch", kritisiert etwa das "Hamburger Abendblatt".

Veraltete Bausubstanz

Zurück nach Oberfranken: Warum muss Familie H. ihr Haus weit unter Wert auf dem Markt feilbieten und Familie M. so tief in die Tasche greifen? Wohnungsmangel und Leerstand Tür an Tür? Das ist ein "strukturelles Problem", sagt Marion Resch-Heckel, Abteilungsdirektorin für Planung und Bau bei der Regierung von Oberfranken: 70 Prozent der Häuser in Oberfranken sind älter als 30 Jahre und damit zu einer Zeit entstanden, als der Geburtenrückgang noch kein Thema war.

Immer mehr Singles

"Heute leben immer mehr Menschen alleine, gerade im Alter", sagt Resch-Heckel; Oberfranken liegt mit einer Quote von 37,2 Prozent bei den Singlehaushalten nahe am Landesdurchschnitt. "Es fehlen kleine Wohnungen", sagt die Expertin.

Umgekehrt sind die Häuser, die in den 60er und 70er Jahren in den Dörfern aus dem Boden schossen, meist zu groß und technisch veraltet - der Leerstand von morgen. Umbau und Sanierung rechnen sich wirtschaftlich oft nicht. Resch-Heckel sieht eine "große Herausforderung" darin, bei schrumpfender Bevölkerung sowohl das Leerstandsproblem zu lösen als auch den Wohnungsmangel zu beheben. Im Moment klafft zwischen den Extremen eine große Lücke. Die Familien H. und M. erleben sie schmerzlich.
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