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Wohnungen: Ist Bamberg noch bezahlbar?

Auf dem Wohnungsmarkt Bambergs scheint Ende 2018 eine Art Goldgräberstimmung ausgebrochen zu sein.
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Eine halbe Million Euro für eine 100-Quadratmeter-Wohnung? Hochpreisige Neubauprojekte, im Bild  der Erba-Turm, nähern sich  in Bamberg allmählich der Grenze von 5000 Euro pro Quadratmeter.  Ronald Rinklef
Eine halbe Million Euro für eine 100-Quadratmeter-Wohnung? Hochpreisige Neubauprojekte, im Bild der Erba-Turm, nähern sich in Bamberg allmählich der Grenze von 5000 Euro pro Quadratmeter. Ronald Rinklef

Bezahlbare Wohnungen: Das Thema scheint angekommen in der Politik. So gut wie jede Partei hat die Schaffung bezahlbaren Wohnraums zum Kernpunkt erhoben. Doch was ist bezahlbarer Wohnraum überhaupt? Und wo ist er in Bamberg zu finden? Norbert Tscherner, Vorsitzender des Bamberger Bürger-Blocks, taxiert auf Anfrage "bezahlbaren Wohnraum" auf eine Spanne von 300 000 bis 400 000 Euro. Ursula Sowa von der GAL würde für eine Familie mit zwei Kindern bei einer gebrauchten Wohnung eine Schallgrenze bei 240 000 Euro ziehen. Die Miete dürfe 800 Euro nicht übersteigen.

Versuchen wir es einmal mit einer einfachen Rechnung: Angenommen, eine junge Familie kann über den Schnitt eines 30-jährigen Erwerbslebens 1000 Euro im Monat für die selbst bewohnte Immobilie zurücklegen. Dann wäre sie in der Lage, in 30 Jahren 360 000 Euro abzubezahlen; dazu käme noch der Aufwand für den Darlehenszins und den Bauunterhalt.

Doch wie immer man es rechnet, es drängt sich eine wenig erfreuliche Erkenntnis auf: In Bamberg wird unsere Modellfamilie kaum noch fündig werden. Die letzten "bezahlbaren Objekte" wechselten in größerer Zahl 2013 den Besitzer. Die Reihen- und Doppelhäuser der so genannten Natosiedlung wurden für 240 000 bis 350 000 Euro verkauft.

Fünf Jahre danach hat sich Lage auf dem Wohnungsmarkt in Bamberg allen politischen Schwüren zum Trotz dramatisch zugespitzt. Wer im September 2018 auf den einschlägigen Seiten nach seinem Traumhaus fahndet, sollte schon schwindelfrei sein. In Bamberg und im näheren Umland scheint in der Betonbranche eine Art Goldrausch ausgebrochen zu sein.

Hier nur ein paar Beispiele aus den letzten Tagen: Eine Gründerzeitetage im 60er-Jahre-Zustand wird im Hain für schlappe 650 000 Euro angeboten. Ein neu gebautes Haus in Bischberg soll 890 000 Euro kosten. Etwas bescheidener, aber auch nicht gerade billig ist das Angebot einer 72-Quadratmeter-Wohnung, die für 331 000 Euro am Troppauplatz zu haben ist. 4600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche - ist das der neue Maßstab?

Innenstädte nur für Reiche?

Schon seit Jahren warnen Experten vor Kaufpreisen, die jenseits des 25-fachen einer Jahresmiete liegen. In Bamberg ist der Markt dem längst davon geeilt. Hier muss man häufig das 35-Fache der Jahresmiete berappen. Wird diese Preisblase irgendwann platzen? Thomas Winkler, der den Markt seit 30 Jahren für die Sparkasse Bamberg beobachtet, mag diesem Pessimismus nicht teilen. Immobilien in guten Lagen der Stadt und ebenso im Stadtbusbereich würden auch in Zukunft ihr Preisniveau halten oder gar von Wertsteigerungen profitieren. Dennoch sieht auch er eine Überhitzung und warnt davor, unseriösen Anbietern auf den Leim zu gehen. "Es werden viele Schrott-Immobilien angeboten, die ihren Preis nicht wert sind."

Doch was sind die sozialen Folgen der beispiellosen Teuerungswelle, die Bamberg erlebt? Markus Schäfer, Stadtplaner und Mitinitiator eines gemeinschaftlichen Wohnbauprojekts in der Innenstadt, fürchtet, dass die Stadtgesellschaft immer mehr auseinanderfällt, ein Trend, der in vielen Großstädten zu beobachten sei: "Bamberg entwickelt sich in Richtung von München. Die Citys können sich nur noch Reiche leisten." Trotz dieser pessimistischen Prognose sieht auch Schäfer keine Blase in Bamberg, allenfalls "ein paar Bläschen". Ein Absturz der Preise sei nicht zu erwarten, weil es nicht am Geld fehle. "Viele stecken ihr Vermögen aus Anlagegründen in Immobilien. Andere erben oder erhalten finanzielle Unterstützung von Angehörigen."

Doch es sind nicht nur die niedrigen Zinsen, die in Bamberg und anderen Universitätsstädten die Wohnungspreise auf immer neue Höchststände treiben. Neue Arbeitsplätze und der Zuzug vor allem von Ausländern haben Bambergs Bevölkerungszahl in den letzten fünf Jahren förmlich explodieren lassen und den Wohnungsmangel weiter verschärft. Klaus-Peter Möller, der im Auftrag der Stadt den Stadtentwicklungsplan Wohnen erarbeitete, macht deshalb wenig Hoffnung, dass Bamberg irgendwann wieder etwas bezahlbarer sein wird. Die Zugkraft einer "Schwarmstadt" werde auf absehbare Zeit die Preise auf hohem Niveau halten.

Hört man Möller, hat das auch damit zu tun, dass in den vergangenen Jahren zu wenig Neubauten geschaffen wurden und der Bedarf an Wohnungen völlig falsch eingeschätzt wurde. Seine Prognose klingt ernüchternd: "Alle Neubauprojekt inklusive der, die auf den Konversionsflächen geplant sind, werden die Nachfrage nicht decken." Kommentar des Autors:

Völlig losgelöst Es gibt viele Gründe, die die derzeitige Super-Hausse auf dem Immobilienmarkt befeuern. Aber sie sind alle kein Naturgesetz: Baukosten, energetische Auflagen, hohe Grundstückspreise und die Niedrigzinsen.

Dieser Cocktail hat dazu geführt, dass sich die Preise in den Zentren von den Einkommen längst abgekoppelt haben und die Segnungen des wirtschaftlichen Aufschwung bei vielen nicht ankommen. Zur Wahrheit gehört auch, dass die Politik das Problem auf dem Wohnungsmarkt zu lange ignoriert und mit angesehen hat, wie ein wesentlicher Teil der Daseinsvorsorge ins Kippen geriet. Jetzt ist guter Rat teuer, da sich der über Jahrzehnte aufgebaute Missstand nicht über Nacht beseitigen lässt. Doch es gibt auch eine gute Nachricht. Zumindest für alle, die nicht auch noch dorthin streben, wo sich schon so viele drängeln und das Leben immer stressiger wird. Wenige Kilometer außerhalb der Städte lässt sich nicht nur preiswert wohnen.

Und bis dem Trend in die Stadt ein neuer zurück aufs Land folgen wird, ist nur eine Frage der Zeit.



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