Bamberg
Wohnungsmarkt

Wohin geht der Weg?

Wohnen ist unbezahlbar geworden, in Bamberg wie überall. Baugenossenschaften bieten günstige Mieten, die Frage ist, wie lange noch.
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Wohnungen der Baugenossenschaft Bamberg an der Memmelsdorfer Straße Foto: Ronald Rinklef
Wohnungen der Baugenossenschaft Bamberg an der Memmelsdorfer Straße Foto: Ronald Rinklef

In Bamberg allein gibt es vier Baugenossenschaften. Ihr Prinzip ist die Selbstverwaltung. Genossenschaften kennen keine Mieter, sondern Mitglieder, die über Anteile an der Genossenschaft zu Mit-Eigentümern werden. Am Ende des Jahres wird eine Dividende ausgeschüttet. Genossenschaftsmitglieder haben ein Wohnrecht auf Lebenszeit.

Dabei definiert jede Genossenschaft ihre Aufgaben für sich. Die eine verwaltet nur den Bestand, die andere baut, aber nur für Mieter, die dritte auch für Eigentum. Die Nachfrage am Wohnungsmarkt ist groß, die Zinsen niedrig. Das hört sich nach famosen Zeiten an.

Nö, sagt Günther Straub von der Baugenossenschaft für Stadt und Landkreis. Sein Unternehmen verabschiedet sich als letzte Bamberger Genossenschaft aus dem Bauträgergeschäft. Das verkündete er auf einer Veranstaltung in der Gartenstadt. Grund genug, nachzufragen: Wie geht es den Bamberger Baugenossenschaften?

Für Stadt und Landkreis

Günther Straub spricht sich schnell in Vorformen von Rage, wenn man nur die entsprechenden Themen anspricht: "Die Energiesparverordnungen, die Dämmungen, Dreifachverglasung, Brandschutz, Schallschutz ... Für uns sind die Kosten explodiert." Die Grundstücke in Bamberg seien zudem überteuert. Alles in allem spricht er von Kostensteigerungen in Höhe von mindestens 40 Prozent.

Aus diesem Grund werde die Baugenossenschaft für die Stadt und den Landkreis keine Eigentumsobjekte mehr bauen. Ausschlaggebend für die Entscheidung war die Entwicklung des Bauprojekts in der Kantstraße, wo bis Frühjahr 2020 17 Eigentumswohnungen entstehen. "Wir haben da 4700 Euro pro Quadratmeter verlangt - da ist kein Cent dran verdient", sagt Straub. "Ich will die Leute nicht über den Tisch ziehen."

Die Genossenschaft mit Sitz in der Amalienstraße existiert seit 1949, gegründet als Reaktion auf die Nachkriegs-Wohnungsnot. Sie verwaltet über 2100 Wohnungen. Die Sanierung des Altbestandes sei auch durch Einnahmen aus dem Bauträgergeschäft finanziert worden, erklärt Straub. Mit Mieteinnahmen von im Schnitt 5,80 pro Quadratmeter wäre das nicht machbar gewesen.

Der durchschnittliche Mietpreis in Bamberg liegt mittlerweile über zehn Euro, Tendenz steigend. Was müsste passieren, um den Trend irgendwann aufzuhalten? Straub, wie aus der Pistole geschossen: "Gesetzliche Vorschriften runter, Baupreise runter, Grundstückspreise runter, mehr Förderung.

Dann könnte man wieder anständig bauen." Sein Lieblingsfeind im Vorschriftendschungel heißt Dachbegrünung: "Was bringt das denn für die Umwelt? Bei einem vernünftigen Satteldach könnte ich wenigstens noch ein paar Studentenwohnungen unterbringen."

Baugenossenschaft Bamberg

Noch länger auf dem Wohnungsmarkt aktiv ist die Baugenossenschaft Bamberg (BG). Sie feiert ihr hundertjähriges Bestehen. Geschäftsführer Dieter Müller kann den Kollegen Straub gut verstehen. Die BG habe seit Anfang der 2000er gar nichts mehr selbst gebaut. Auch wenn sich das in Zukunft wieder ändern könnte. Die Gebäude der BG sind zum Teil fast ebenso alt wie die Genossenschaft. Diese Häuser aus den 20er Jahren seien jedoch hoch qualitativ. "Schlechter Bestand ist aus den 50er und 60er Jahren. Wenn sich da die Renovierung nicht mehr rentiert, muss ich wegreißen und neu bauen. Dann gehört uns aber immerhin der Grund."

Mieter der BG zahlen laut Müller maximal sechs bis sieben Euro pro Quadratmeter. Wenn eine Sanierung ansteht, komme man allerdings um Erhöhungen nicht herum. Müller erzählt von einem Mieter, der rund 50 Jahre in einem BG-Gebäude lebte. "Die Wohnung war in einem Tiptop-Zustand, aber auf dem Stand von vor 50 Jahren. Die kann ich so nicht vermieten. Also muss ich 40 000 bis 50 000 Euro reinstecken."

Unterm Strich verdoppelte sich dadurch die Miete, die die BG verlangen muss. Nur weil die vorher bei 3,50 lag, klingt das noch immer verkraftbar. "Neu auf dem Markt ist das kein Problem, aber wenn die Leute noch drinnen wohnen, erschrecken sie natürlich."

Nicht-zweistellige Mietpreise pro Quadratmeter seien auch für die BG nur im Bestand möglich, nicht mit Neubauten. Müllers Klage klingt wie die des Kollegen Straub: "Das Thema ist politisch überreguliert, deswegen baut niemand mehr. Statt wie vor Jahren 40 haben wir heute über 3000 Vorschriften." Da die BG derzeit nicht als Bauherr auftritt, leidet sie selbst nicht unter hohen Bau-, wohl aber unter hohen Baunebenkosten z. B. für Handwerker. Diese seien um rund 30 Prozent gestiegen.

Gewobau

Zwar stellte die Gewobau zuletzt den Augustenhof in der Küchelstraße fertig, den Großteil ihrer Objekte besitzt sie aber im Landkreis. Nur deshalb, so Geschäftsführer Georg Neuberger, sei der durchschnittliche Mietpreis bei der Genossenschaft so auffällig niedrig: 4,86 Euro pro Quadratmeter. In den Neubauten liege das Maximum auf dem Land bei sieben bis acht Euro.

Aus dem Bauträgergeschäft hat sich die Gewobau schon vor rund 20 Jahren zurückgezogen. "Auf dem Sektor tummeln sich so viele Akteure", sagt Neuberger, "da müssen wir als Genossenschaft nicht mitmachen. Unser Kerngeschäft heißt, für den Eigenbestand zu bauen."

Gleichwohl: Was Kollege Straub kritisiert, möchte Georg Neuberger voll und ganz unterschreiben, das Bauen sei zu teuer, der Markt überhitzt. "Das Delta zwischen Baukosten und Miethöhen ist nur schwer zu schließen." Der Gewobau-Geschäftsführer ist der Meinung, dass Trend nur durch mehr staatliche Förderung aufzuhalten sei.

Wobag

Mit ihrer bis ins Jahr 1927 zurück reichenden Geschichte ist die Wobag die zweitälteste der Bamberger Baugenossenschaften. Der Großteil ihrer 780 Wohnungen befindet sich in der Gartenstadt. Derzeit konzentriere man sich darauf, diese entweder instand zu setzen oder abzubrechen, erklärt Geschäftsführer Gerhard Bosse. Auch die Wobag hat sich bereits vor über 20 Jahren aus dem Bauträgergeschäft verabschiedet.

"Zum Teil sind das sehr kleine Wohnungen. Wenn man das herrichten will, ist es sehr aufwändig und es kommt nichts Gescheites dabei heraus. Das rentiert sich nicht", erklärt Bosse. Weil viele der betreffenden Objekte zudem über große Gärten verfügen, die nicht genutzt würden, besteht für die Wobag nun die Möglichkeit, mittels Neubauten nachzuverdichten. "Es ist ja auch wünschenswert, dass Wohnraum entsteht."

Der durchschnittliche Mietpreis von 5,50 pro Quadratmeter wird dann nicht zu halten sein. Bosse will aber nur moderate Erhöhungen. Für ihn sind vor allem die hohen Grundstückspreise und energetische Verordnungen für überhöhte Mieten verantwortlich. "Würde man das in der ein oder anderen Position zurückfahren", sagt er, "macht sich das auf jeden Fall im Preis bemerkbar."

Zahlen Nach Angaben des Instituts der Deutschen Wirtschaft sind die Baukosten in Deutschland zwischen 2007 und 2017 um 36 Prozent gestiegen. Neben den einzuhalten Vorschriften zählen auch gestiegene Material- und Handwerkerkosten, Stichwort: Fachkräftemangel, zu den Gründen. Mit einem Plus von 9,6 Prozent stieg der Kaufpreis von Immobilien nirgendwo in Europa stärker als hier.



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