Bamberg

US-Wohnungen in Bamberg: Private Investoren stehen Schlange

Die Stadtbau sieht für die Pines-Häusern erheblichen Nachrüstungsbedarf. Einzelne Stadträte treibt die Angst um, mit zu vielen Wohnungen zu hohe finanzielle Risiken auf sich zu nehmen. Vielleicht kann der freie Markt helfen.
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96 große Wohnungen warten an der Zollnerstraße auf die Neubesiedlung durch Mieter oder Eigentümer. Doch das kann dauern. Unter anderem wegen der Auflagen für Brandschutz und Fluchtwege und wegen der von der Stadtbau angestrebten Barrierefreiheit.  Foto: Ronald Rinklef
96 große Wohnungen warten an der Zollnerstraße auf die Neubesiedlung durch Mieter oder Eigentümer. Doch das kann dauern. Unter anderem wegen der Auflagen für Brandschutz und Fluchtwege und wegen der von der Stadtbau angestrebten Barrierefreiheit. Foto: Ronald Rinklef
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Alt-OB Herbert Lauer hat die Zwickmühle beschrieben, die Bamberger Stadträten in den nächsten Wochen auf sich zukommen sehen. Die meisten möchten, dass möglichst viele Wohnungen in der ehemaligen US-Kaserne erhalten bleiben, fürchten aber ein hohes finanzielles Risiko für die Stadt. "Bei den Verhandlungen mit der Bima kann es es nicht das Ergebnis sein, dass die Stadt allein das Risiko der Vermarktung trägt und auf einem riesigen Schuldenberg sitzen bleibt", sagt Lauer.

Ein Riesen-Schuldenberg? Völlig aus der Luft gegriffen ist dieses Szenario nicht, hält man sich vor Augen, dass niemand den genauen Bedarf an Geschosswohnungen für Bamberg kennt. Ein zu großzügiger Ankauf, der am Ende nicht genutzt werden kann, könnte tatsächlich dazu führen, dass öffentliches Geld in den Sand gesetzt wird.

Was wäre der Ausweg aus diesem Dilemma? Lauer empfiehlt eine für beide Seiten akzeptable Bonus-Malus-Klausel im Kaufvertrag. Eine solche Vertragsbedingung ermöglicht es, die Risiken so zu verteilen, dass niemand befürchten muss, übervorteilt zu werden. Vereinfacht ausgedrückt: Sollte sich der Verkauf von Wohnungen nicht wie geplant verwirklichen lassen, würde sich der Kaufpreis im nachhinein reduzieren - Rückzahlungen wären fällig und die Stadt aus dem Schneider. Auch Peter Gack von den Grünen spricht sich dafür aus, in Bamberg über dieses auch in Würzburg angewandte Modell nachzudenken.

Klares Nein von der Bima

Doch fragt man bei der Bima nach, was man dort von einer Bonus-Malus-Regelung hält, ist die Antwort nicht sehr viel versprechend - zumindest zur Zeit. "Das machen wir ganz klar nicht. Es wird keine Rückerstattungen geben", sagt Jörg Musial. Der Verkaufsleiter für Deutschland begründet das Nein damit, dass sämtliche zur Wertminderung beitragenden Risiken und auch Wartezeiten bereits in den Verkaufspreis eingearbeitet werden, das heißt Sanierungs- und Entwicklungskosten sind dann bereits abgezogen.

Was empfiehlt er dann? Sollte die Stadt das unternehmerische Risiko, das sich durch den Erstzugriff ergebe, nicht tragen wollen, könne man auch über eine kombinierte Lösung nachdenken, meint Musial. "Es muss nicht die Stadt sein, die diese Wohnungen kauft. Man kann auch den Markt machen lassen."
Glaubt man dem Bima-Mann stehen die Investoren bereits Schlange, um am vielversprechenden Bamberger Markt teilhaben zu können. Diese Wohnungsunternehmen aus Bayern sehen laut Musial mehr Chancen als Risiken in Bamberg.

Die 196 Wohnungsinteressenten, die sich bereits vor über einem Jahr bei der Stadtbau für die Pines-Area gemeldet haben, müssen sich unterdessen in Geduld üben. Wenn am Donnerstag der Konversionssenat die Zweckerklärung für die 96 Wohnungen mit ihren durchschnittlichen 116 Quadratmetern Wohnfläche beschließt, könnte die Eigentumsübertragung an die Stadt frühestens zum 1. Juli dieses Jahres erfolgen. Und auch dann können die Wohnungen nicht sofort in die Vermietung oder den Verkauf gehen, erklärt Stadtbauchef Veit Bergmann.

Vorher müssen die Appartements erst auf den Stand gebracht werden, den die bayerische Bauordnung vorschreibt, aber auch die eigenen Wünsche als sinnvoll erscheinen lassen. Dazu rechnet Bergmann Themen wie Brandschutz, Fluchtwege oder auch Barrierefreiheit, die den Einbau eines teueren Aufzugs voraussetzt. Insgesamt rechnet die Stadtbau mit erheblichem Nachrüstungsbedarf, nicht zuletzt, weil in den Parkettböden eventuell nicht zulässige Kleber vorhanden sind, ebenso wegen möglicher belasteter Anstriche der Schränke und Wände. Freilich: Ob diese Stoffe wirklich vorhanden sind und was daraus folgt, wird derzeit erst geprüft.

Mietpreise zurückgenommen

Wann könnten die ersten USWohnungen zur Miete oder zum Kauf stehen? In der Stadtbau rechnet man derzeit damit, dass dies für die Pines-Wohnungen nicht vor Anfang 2016 der Fall sein wird. Mitte 2016 könnten dann die Wohnungen am Lindenanger folgen. Zum Vergleich: Vor einem Jahr war noch der Frühling 2015 anvisiert worden.

Was die Preise angeht, hält man sich wegen der unklaren Sanierungskosten noch bedeckt; allerdings erfahren wir aus dem Umfeld der Stadt, dass man die Zahl von 6,50 Euro Miete pro qm, die noch vor einem Jahr genannt wurde, aus verschiedenen Gründen inzwischen für deutlich zu hoch hält. Der Quadratmeter-Verkaufspreis soll in jedem Fall unter 2000 Euro liegen.

Aus dem Stadtrat kommt zwischenzeitlich eine Reihe von Anträgen, die Licht ins Dunkel der Konversion bringen sollen. Bambergs Unabhängige Bürger (BUB) fordern das Rathaus auf, zu ermitteln, inwieweit die 2013 im Stadtentwicklungsplan Wohnen genannten Zahlen von 2000 fehlenden Wohnungen nach der Fertigstellung zahlreicher Wohnungen heute noch zutreffen. Die GAL plädiert dafür, das Versprechen des Bundes auszuloten, Konversionsflächen auch unter dem Verkehrswert abzugeben.

Kritik an der Konzentration der Politik auf derzeit nur 300 Wohneinheiten in der Pines-Area und am Lindenanger kommt von der Linken. Wenn gleichzeitig 1000 weitere Wohnungen auf dem Kasernengelände totgeschwiegen werden, sei dies nur ein Tropfen auf dem heißen Stein. "Die Zahlen aus dem Gutachten von Klaus-Peter Möller, aus denen sich ein Bedarf von etwa 5000 Wohnungen bis 2020 ergibt, werden offensichtlich weiterhin nicht wahrgenommen. Nur so sind die weltfremden Bedenken zu erklären, ob die jetzt diskutierten 300 Wohnungen überhaupt vermarktbar sind", sagt Bali-Stadtrat Heinrich Schwimmbeck.

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