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Wann muss man den Vermieter in die Mietwohnung lassen? Das sagt das Mietrecht

Unerwartet steht der Vermieter vor der Tür, um mal eben die Rauchmelder zu inspizieren. Doch müssen Mieter ihren Vermieter jederzeit in die Wohnung lassen?
Die Wohnung steht unter dem besonderen Schutz des Grundgesetzes.
Die Wohnung steht unter dem besonderen Schutz des Grundgesetzes. Foto: CC0 / Pixabay / Pexels
  • Das Grundgesetz verspricht Schutz der Wohnung und daran müssen sich auch Vermieter halten
  • Zugangsrecht Nr. 1: Neuvermietung oder Verkauf steht an
  • Zugangsrecht Nr. 2: Anstehende Modernisierungsmaßnahmen oder notwendige Reparaturen
  • Zugangsrecht Nr. 3: Drohende Schäden
  • Zugangsrecht Nr. 4: Verdacht auf Vertragsbruch
  • Zugangsrecht Nr. 5: Ablesen von Messgeräten

Mit der Vermietung einer Wohnung tritt der Vermieter sein Hausrecht ab. Das bedeutet, dass der Mieter bestimmen kann, wer seine Wohnung betreten darf - und wer nicht. Steht also der Vermieter unangekündigt vor der Tür und bittet um Einlass, kann der Mieter ihm diesen verweigern. Es ist aber nicht so, dass der Vermieter immer draußen bleiben muss.

Das Grundgesetz verspricht Schutz der Wohnung und daran müssen sich auch Vermieter halten

Die Wohnung steht unter dem besonderen Schutz des Grundgesetzes. Artikel 13 Abs. 1 Grundgesetz (GG) sagt klar und nüchtern: Die Wohnung ist unverletzlich. Warum wird die Wohnung besonders geschützt?

Die Wohnung ist der Kernbereich der privaten Lebensführung. In ihr kann sich der Mensch entfalten und insbesondere andere "draußen" halten. Es handelt sich um einen elementaren Lebensraum, in dem sich das Bedürfnis verwirklicht, schlicht in Ruhe gelassen zu werden.

Das gilt nicht nur für den Staat (Polizei, Gerichtsvollzieher, Jugendamt), sondern auch für Vermieter. Manche wollen das nicht verstehen, gehört ihnen doch die Wohnung oder das Haus. Allerdings mit vorheriger Anmeldung und guten Gründen kommt auch der Eigentümer in die Wohnung. Hier fünf Varianten für das Zugangsrecht des Vermieters.

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Zugangsrecht Nr. 1: Neuvermietung oder Verkauf steht an

Wird die Wohnung oder das Haus neu vermietet oder verkauft, darf der Vermieter diese mit  Kauf- oder Mietinteressenten betreten. Aber: Das Mietverhältnis muss gekündigt sein. 

Soll die Wohnung verkauft werden, muss der Vermieter eine Vorauswahl potenzieller Käufer treffen und kann diesen die Wohnung zeigen. Führt er aber jeden zweiten Tag eine 'Massenbesichtigung' durch, muss der Mieter dies nicht dulden. 

Der Mieter darf von Personen, die die Wohnung betreten wollen, das Vorzeigen des Ausweises verlangen. Aber nicht das Ausziehen der Schuhe, so die Entscheidung des Amtsgericht (AG) München (Urteil vom 17.6.1993, Az.: 461 C 2972/93).  

Zugangsrecht Nr. 2: Anstehende Modernisierungsmaßnahmen oder notwendige Reparaturen

Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen plant und sich ein Bild vom Zustand der Wohnung machen möchte, hat er ein Besichtigungsrecht. Der Mieter muss in diesem Fall dem Vermieter nicht nur Einlass zur Wohnung gewähren, sondern ist zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme im Rahmen des § 555 d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verpflichtet.

In diesem Zusammenhang dürfen auch Handwerker die Wohnung betreten. Weigert sich der Mieter, die Modernisierungsmaßnahme zu dulden, muss der Vermieter zunächst eine gerichtliche Klärung herbeiführen. Erst dann ist das Betretungsrecht förmlich erteilt und seine Handwerker dürfen mit den Baumaßnahmen in der Wohnung des Mieters beginnen. Und auch das rechtens: Das AG München hat geurteilt, dass der Vermieter das Recht hat, nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die Wohnung zu besichtigen, um feststellen zu können, ob eine Renovierung notwendig ist (AG München vom 8.1.2016, Az.: 461 C 19626/15).

Ist in der Wohnung ein Mangel der Mietsache ersichtlich – beispielsweise weil das Wasser in der Dusche nicht mehr abläuft – muss der Mieter auch in diesem Fall den Vermieter in die Wohnung lassen. Der Vermieter muss seinem Mieter die Dauer und den Umfang von Reparaturmaßnahmen sowie mögliche dadurch bedingte Beeinträchtigungen rechtzeitig mitteilen. Geschieht das nicht, kann der Mieter von seinem Hausrecht Gebrauch machen und die Handwerker seiner Wohnung verweisen. Dies geht aus einer Entscheidung des AG Köln hervor (Urteil vom 25.08.2015, Az.: 222 C 93/15). Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter das Recht einräumt, die Wohnung ohne Ankündigung und Terminabsprache zu besichtigen, ist aber unwirksam.

Zugangsrecht Nr. 3: Drohende Schäden

Liegen Anhaltspunkte für drohende Mängel an der Wohnung vor, muss der Mieter seinem Vermieter Zutritt zur Wohnung gewähren. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein muffiger Geruch einen Schimmelverdacht begründet oder von außen Feuchtigkeitsschäden zu sehen sind. Mal schnell nach dem Rechten sehen – das dürfen Vermieter nicht.

Hierzu gibt es auch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, vom 14.6.2014, Az.: VIII ZR 289/13) in einem drastischen Fall. Hier ging es darum, dass der Vermieter einen Termin mit dem Mieter vereinbart hatte, um die installierten Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Alles verlief regelkonform, bis die Vermieterin gegen den Willen des Mieters die Räume inspizierte, in denen keine Rauchmelder installiert waren.

Als der Mieter seine Vermieterin daraufhin aufforderte, die Wohnung zu verlassen, weigerte sich diese und der Mieter trug sie aus dem Haus – und erhielt deshalb die Kündigung. Das Gericht sagte, dass die Vermieterin das Hausrecht ihres Mieters verletzt hat und das Verhalten des Nachbarn zwar übergriffig war, aber nicht in dem Maße, dass eine Kündigung gerechtfertigt sei.

Zugangsrecht Nr. 4: Verdacht auf Vertragsbruch

Hat der Vermieter Hinweise dafür, dass der Mieter sich vertragswidrig verhält, weil er zum Beispiel trotz Verbots einen Hund hält, kann er diesen Verdacht persönlich mitteilen.

Aber auch hier gilt – ohne Termin geht nichts. Klingelt der Vermieter, um sich von der Anwesenheit des Hunds zu überzeugen, kann der Mieter ihm den Zutritt verweigern.

Auch wenn der Mieter unerlaubt einen Untermieter beherbergt, kann der Vermieter nicht unangemeldet die Wohnung betreten.

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Zugangsrecht Nr. 5: Ablesen von Messgeräten

In diesem Fall darf sich der Vermieter oder der Angestellte der Ablesefirma nur in den Räumen bewegen, die er für das Ablesen der Messgeräte betreten muss. Außerdem darf er sich darin nur so lange wie nötig aufhalten.

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