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Mietrecht

Miete zu hoch? Was Sie gegen Miet-Wucher tun können

Wenn Sie der Überzeugung sind, dass Ihr Vermieter zu viel Miete verlangt, müssen sie dies nicht einfach hinnehmen: Prüfen Sie, ob ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse, eine Ordnungswidrigkeit oder Mietwucher vorliegt. Wir erklären Ihnen, wie Sie vorgehen können, um sich gegen die Miet-Abzocke zu wehren.
 
Mieterinnen und Mieter in Deutschland müssen die Zusatzkosten durch den CO2-Preis auf Öl und Gas vorerst weiter alleine tragen.
Mieterinnen und Mieter in Deutschland müssen die Zusatzkosten durch den CO2-Preis auf Öl und Gas vorerst weiter alleine tragen. Foto: mastersenaiper/ pixabay.com (Symbolbild)
  • Eine zu hohe Miete liegt über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Zahlen Sie zu viel Miete, kann Ihnen die Mietpreisbremse weiter helfen
  • Alternativ auch ein Verfahren aufgrund von Mietwucher oder einer Ordnungswidrigkeit
  • Oft empfiehlt sich das Hinzuziehen eines rechtlichen Beistands

Von einer zu hohen Miete wird gesprochen, wenn die Miete für eine Immobilie über zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ist das der Fall, greift unter Umständen die Mietpreisbremse. Diese regelt seit dem 1. Juni 2015 den Wohnungsmarkt in stark besiedelten Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Unter Umständen ist es Ihnen also möglich, Ihre Miete eigenständig zu senken - das ist aber nur möglich, wenn Ihre Wohnung von der Mietpreisbremse betroffen ist oder Mietwucher bzw. eine Ordnungswidrigkeit vorliegt. Ein Gang vor ein Gericht ist in vielen Fällen nötig und Sie sollten auch das nicht scheuen, wenn Ihr Vermieter im Unrecht ist. Im Folgenden erklären wir Ihnen, wie Sie feststellen, ob Ihre Miete tatsächlich zu hoch ist - und wenn ja, was Sie dagegen unternehmen können. 

Miete zu hoch: Die Mietpreisbremse hilft weiter

Sollten Sie vermuten, dass Ihr Vermieter zu viel Miete einkassiert und so zum Abzocker wird, sollten Sie sich über die Mietpreisbremse informieren. Diese gilt seit 2015 deutschladweit in 300 Städten - vielleicht ist Ihre auch dabei. Die Mietpreisbremse besagt, dass der Vermieter maximal zehn Prozent mehr als sie ortsübliche Vergleichsmiete  einfordern darf. Liegt Ihre Miete also über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete Ihrer Stadt, sollten Sie tätig werden. Um gegen Ihren Vermieter vorzugehen, rät Advocard.de zu sechs einfachen Schritten, um an Ihr Recht zu gelangen. Im ersten Schritt sollten Sie sich darüber informieren, ob in Ihrer Stadt überhaupt die Mietpreisbremse angewendet wird - sollte der Wohnungsmarkt in Ihrer Stadt angespannt sein, haben Sie gute Chancen. Um mehr darüber zu erfahren, sollten Sie sich an das städtische Wohnungsamt oder an den Deutschen Mieterbund wenden. In Bayern gilt die Mietpreisbremse in insgesamt 162 Städten - unter anderem in Bamberg, Erlangen, Nürnberg, Würzburg und Bayreuth.

Im zweiten Schritt sollten Sie sicher gehen, dass Ihr aktueller Mietvertrag nicht schon vor der Einführung der Mietpreisbremse abgeschlossen wurde, also vor dem 1. Juni 2015. Alle vor der Einführung geschlossenen Verträge können leider nicht berücksichtigt werden. Im dritten Schritt sollten Sie außerdem ausschließen können, dass bei Ihnen Ausnahmen von der Mietpreisbremse gültig sind. Diese Ausnahmen umfassen zum Beispiel Neubauten oder rundum modernisierte Gebäude. Hierbei werden die modernisierten Gebäude nur von der Mietpreisbremse befreit, wenn die Modernisierung mindestens ein Drittel eines Neubaus gekostet hat. Teilweise werden auch möblierte Wohnungen von der Mietpreisbremse befreit, beispielswiese wenn Sie ein Zimmer bewohnen und sich die Wohnung ansonsten mit dem Vermieter teilen. 

Haben Sie diese Punkte abgehakt, gelangen Sie zum vierten und fünften Schritt: Vergleichen Sie Ihre Miete anhand des Mietspiegels. Hierzu benötigen Sie den für Ihre Stadt gültigen Mietspiegel, anhand dessen Sie erfahren, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Den Mietspiegel können Sie in der Regel bei Ihrer Stadt oder Gemeinde einsehen - zumeist auch online auf den Websites der Gemeinden. Googlen Sie dafür am besten Ihre Stadt in Kombination mit "Mietspiegel". Hier können Sie dann einsehen, welche Mieten für Ihre Stadt und für die Größe und das Baujahr Ihrer Wohnung üblich sind. Im Anschluss multiplizieren Sie die Vergleichsmiete mit 1,1 - das empfiehlt Stiftung Warentest. So errechnen Sie die maximale Höchstmiete, die der Vermieter nicht überschreiten darf. Liegt die Vergleichsmiete bei 1000 Euro, darf der Vermieter also maximal 1.100 Euro an Miete verlangen. Im sechsten Schritt erfolgt die Rüge des Vermieters durch den Mieter. Wie das genau aussieht, erklären wir im nächsten Abschnitt.

Vermieter rügen: Wie funktioniert das?

Nachdem Sie recherchiert haben, ob bei der von Ihnen bewohnten Immobilie die Mietpreisbremse greift, folgt eine Rüge Ihres Vermieters. Hierzu können Sie sich ein Musterschreiben zur Hand nehmen, das unter anderem die Stiftung Warentest zur Verfügung stellt. Dieses lassen Sie dem Vermieter dann per Post oder E-Mail zukommen. Stiftung Warentest weist darauf hin, dass eine Rüge besser mit einer Begründung erfolgt, auch wenn ein Pauschal-Text ausreichend ist. Der Verstoß gegen die Mietpreisbremse muss klar und deutlich begründet sein, Sie sollten über stichhaltige Informationen verfügen. Für Mietverträge, die bis 31. Dezember 2018 abgeschlossen wurden, ist die Begründung Ihrer Rüge sogar verpflichtend. 

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Im Anschluss an die Rüge empfiehlt sich eine Rechtsberatung durch einen fachlich ausgebildeten Anwalt bzw. eine Anwältin oder durch den Mieterverein. Sollte sich der Vermieter uneinsichtig zeigen, werden Sie um die Inanspruchnahme professioneller Beratung wohl nicht herum kommen. Bedenken sollten Sie allerdings, dass ein Anwalt kostet. Wer Mitglied im Mieterschutzbund ist oder wessen Versicherung auch mietrechtliche Beratung durch einen Anwalt beinhaltet, ist hier klar im Vorteil. 

Entscheidet das Gericht, dass Sie im Unrecht waren und Ihr Vermieter eine angemessene Miete verlangt hat, müssen Sie auch für die Gerichtskosten aufkommen. Findet das Gericht einen Zwischenweg und gestattet Ihnen die Hälfte der Mietkosten, müssen Sie auch für die Hälfte der Gerichtskosten aufkommen. Liegen Sie im Recht und der Vermieter hat eindeutig zu viel Miete verlangt, zahlen Sie keine Gerichtskosten. Ein solches Verfahren anzustreben muss also gut überlegt sein - es empfiehlt sich unbedingt, sich professionelle Beratung an die Seite zu holen. 

Alternativen zur Mietpreisbremse: Wucher und Ordnungswidrigkeit

Laut Gesetz gibt es neben der Mietpreisbremse zwei weitere Möglichkeiten, wie Sie Ihrem Vermieter seine Grenzen aufzeigen können - darüber klärt der Interessenverband Mieterschutz e.V. auf.  Zum Einen ist es die Ordnungswidrigkeit nach Mietpreiserhöhung (§ 5 Wirtschaftsgesetz), zum Anderen ist es Mietwucher als ein Sonderfall des Wucher (§ 291 Strafgesetzbuch und auch § 138 BGB). Diese Gesetze sollen verhindern, dass der Mieter dem finanziell wesentlich stärkeren Vermieter nicht ohnmächtig gegenübersteht. 

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Eine hohe Miete kann als Ordnungswidrigkeit gelten, wenn die vertraglich vereinbarte Miete mindestens 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Außerdem müssen sehr wenig vergleichbare Wohnungen zur Verfügung stehen, sodass der Mieter keine andere Wahl hat, als die teure anzumieten - und der Vermieter nutzt diesen Mangel aus. Alle rechtlichen Details dazu sind in § 5 WiStG geregelt. Wird dem Mieter in diesem Verfahren Recht gegeben, kann er zu viel gezahlte Miete zurückverlangen, außerdem können dem Vermieter empfindliche Geldbußen bis zu 50.000 Euro drohen.

Der Wucher setzt sich aus § 291 StGB und § 138 BGB zusammen - der Täter macht sich strafbar, ebenso verhält er sich sittenwidrig. Hierbei muss die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mindestens 50 Prozent überschreiten. Ergänzend dazu, muss der Mieter in die Lage gezwungen sein, diese Immobilie anzumieten, beispielsweise aufgrund von Mangel an Wohnungen auf dem Markt. Dem Vermieter muss diese Zwangslage bewusst sein und er muss sie willentlich ausnutzen. Für diese beiden Fälle empfiehlt sich die Beratung durch einen Fachanwalt oder eine Fachanwältin. 

Neue Masche: Ominöse Doppelverträge

Manche Vermieter versuchen, durch einen Doppelvertrag die Mietpreisbremse zu umgehen, wie die Stiftung Warentest erläutert. Bei einem Doppelvertrag handelt es sich um Mieterhöhungen, die nachträglich erfolgen, aber schon bei Vertragsschluss bekannt sind.

So geschehen in Berlin: Ein Mieter der Deutsche Wohnen wusste schon bei Unterschrift des Mietvertrags, dass die Miete in zwei Monaten angehoben werden würde. Hierfür wurde eine zusätzliche Vereinbarung vom Mieter unterzeichnet. Durch den späteren Mietaufschlag - nach Beginn des Mietverhältnisses - sollte die Mietpreisbremse nicht wirksam sein. Das Landgericht Berlin stellte sich allerdings gegen den Groß-Vermieter und stellte einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse fest.

Ein weiterer Trick der Vermieter, um die Mietpreisbremse zu umgehen: Die Mieterhöhung wird als "Gegenleistung für Bau- und Renovierungsarbeiten" begründet. Das ist allerdings nicht zulässig. Eine Ausnahme ist nur durch eine komplette Sanierung der Immobilie gegeben - hier darf der Vermieter auf den Mietpreis aufschlagen, wie ihm beliebt. 

Fazit: Durch eine Rüge oder ein Verfahren können Sie sich gegen Miet-Abzocke wehren

Sollten Sie sich sicher sein, dass Ihr Vermieter zu viel Miete von Ihnen verlangt, sollten Sie eine Rüge und eventuell ein Verfahren anstreben. Vor allem, wenn ihr Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt, haben Sie gute Chancen. Im Folgenden ist zusammengefasst, wie Sie bei einem  vermeintlichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorgehen.

  1. Wird in Ihrer Stadt die Mietpreisbremse angewendet? Wenden Sie sich an das städtische Wohnungsamt oder den Deutschen Mieterbund
  2. Wann wurde Ihr Mietvertrag geschlossen? Die Mietpreisbremse gilt bei Verträgen ab 1. Juni 2015
  3. Gelten bei Ihrem Vertrag Ausnahmen von der Mietpreisbremse? Ausnahmen: Neubau, grundsaniert, möbliertes Zimmer
  4. Mietspiegel: Ermitteln Sie anhand des Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete
  5. Multiplizieren Sie den Vergleichswert mit 1,1 und vergleichen Sie diesen Wert mit Ihrer Miete  - So erfahren Sie, ob Ihre Miete über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt
  6. Miete zu hoch? Rügen Sie Ihren Vermieter!

Neben einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse kann auch eine Ordnungswidrigkeit von Seiten des Vermieters oder Mietwucher vorliegen. Dies wird in jedem Fall vor einem Gericht verhandelt. In vielen Fällen ist es also ratsam, sich rechtlichen Beistand zu holen, damit Sie fundiert beraten werden.

 

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