Die reiche Weinlandschaft, das prachtvolle Stadtbild mit seinen gediegenen, sanierten Bürgerhäusern, die gepflegten grünen Wälle rund um die Altstadt: Iphofen ist, wie es eine große deutsche Tageszeitung einst geschrieben hat, eine Stadt wie ein Spitzweg-Gemälde. Oder wie der Städteplaner Franz Ullrich sagt: „Wir bewegen uns in Iphofen auf sehr hohem Niveau.“ Und doch gibt es hier und da Schwächen. „Missstände und Nutzungskonflikte“, wie Ullrich feststellt.

Sie zu erarbeiten und zu benennen ist Ziel des „Integrierten Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes“, kurz ISEK, das der Stadtrat vor knapp zwei Jahren auf den Weg gebracht hat. Die ersten Ergebnisse daraus stellten Ullrich und der Diplom-Geograf Volker Salm am Montagabend dem Rat vor. Das ISEK ist Bedingung, um künftig noch öffentliche Mittel aus dem Topf der Städtebauförderung zu kassieren, andere Städte haben es längst. Daher drängt Bürgermeister Josef Mend auf die Zeit.

Klar wurde an diesem Abend, dass 34 Jahre Stadtsanierung ihre Spuren hinterlassen haben. Laut Ullrich besteht für gut drei Viertel der Gebäude in der Altstadt kein oder nur sehr geringer Sanierungsbedarf. Eine Bilanz, die sich angesichts mehrerer laufender Projekte sogar noch bessern werde. Die Gebäude, die Sanierungsstau aufweisen, werden nach Analyse des Planers zum größten Teil von älteren oder von alleinstehenden Menschen bewohnt.

Dass die Stadtsanierung in Iphofen eine Erfolgsgeschichte ist, hat für UIlrich vor allem einen Grund: Die Bürger sind davon überzeugt. Ohne diese Akzeptanz sähe das Bild heute anders aus. So attraktiv die Altstadt für viele auch ist, den Bevölkerungsrückgang hat das nicht stoppen können. Lebten 1982 zu Beginn der Sanierung noch 944 Menschen im Ortskern, so sind es heute 767. Die „große Dynamik“ des Einwohnerschwunds sei jedoch seit Beginn des Jahrtausends gebremst, sagte Ullrich. Für den Bürgermeister spricht die „Vitalität der Altstadt dafür, dass die Sanierung richtig war“. Auch Ullrich beobachtete dort eine durchmischte, lebendige Altersstruktur.

Was es bei all diesen Stärken überhaupt die nächsten Jahre zu beachten gibt, hat Ullrich getrennt nach drei Altersgruppen zusammengefasst. Für die unter 45-jährigen Zuzügler etwa nennt er Begriffe wie neue Wohnformen, private Freiräume oder Kinderbetreuung. Auf der Agenda für die 45- bis 65-Jährigen stehen Freizeitangebote, Parkraum oder Verkehrsanbindung. Und für die über 65-Jährigen soll es um Barrierefreiheit, Nachbarschaftshilfe oder betreute Wohnformen gehen.

Der Geograf Volker Salm erweiterte den Blickwinkel um eine Analyse des Einzelhandels in der Altstadt. Individuell, teils hoch spezialisiert sei hier das Angebot, leer stehende Geschäfte gebe es kaum. Iphofen habe wie nur wenige Kommunen das Potenzial für eine Markthalle, in der es Wein, Feinkost und höherwertige Lebensmittel zu kaufen gibt. Das funktioniere aber bloß an hochfrequenten Standorten, etwa am Marktplatz. Zugleich warnte Salm vor dem Trend – „man könnte auch sagen: der Plage“ – an den Ortseingängen. Verschwänden dort Fachmärkte, sei es nicht weit zu Wettbüros oder Spielotheken. Dem will der Bürgermeister in Iphofen vorbeugen, indem rasch der Bebauungsplan geändert werde.